Garant-blok.ru

Гарант Блок
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Последние изменения: Январь 2021

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Содержание договора аренды

Договор найма жилья содержит основные позиции и произвольный текст, в котором стороны по соглашению могут указать свои личные требования. Например, это может быть запрет проживания в квартире животных.

Основные позиции стандартного договора аренды:

Предмет договора. В этом разделе вы должны описать жилое помещение, его характеристики, состояние, наличие бытовой техники, мебели и другого имущества. Указывается адрес объекта недвижимости и срок его аренды, перечисляются лица, которые будут проживать в квартире.

Обязанности сторон. Здесь детально прописываются обязанности арендодателя и арендатора. К примеру, если вы сдаете квартиру, то обязуетесь обеспечить рабочее состояний всех коммуникаций, если снимаете — обязаны использовать арендованное помещение по назначению.

Права сторон. В третьем разделе обычно отмечают права арендатора и арендодателя. В частности, собственник квартиры вправе требовать своевременной оплаты, а квартиросъемщик имеет преимущественное право на продление договора аренды.

Ответственность сторон. Здесь прописывается ответственность арендатора и арендодателя за неисполнение условий соглашения, которая наступает с момента подписания договора. Например, вы можете указать размер пени за каждый просроченный день оплаты.

Порядок расторжения договора. Позиция, содержащая условия, при которых договор можно расторгнуть на законных основаниях. К примеру, если вы превратили жилое помещение в склад, то арендатор вправе отказать вам в найме досрочно и без привлечения суда.

Кроме вышеперечисленных позиций, договор аренды дома или квартиры содержит адреса и реквизиты сторон: паспортные данные, ИНН, номер счета в банке (если вы договорились о безналичном расчете).

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:

На территории РФ существует два вида регистрации граждан в жилых помещениях: регистрация по месту жительства и регистрация по месту пребывания. В вашем случае временная прописка — это регистрация по месту пребывания.

Регистрация по месту пребывания и снятие с регистрации по месту пребывания осуществляются не на основании договора найма/аренды, а на основании заявления собственника (собственников) жилого помещения. Для досрочного снятия с регистрации по месту пребывания собственнику достаточно будет подать заявление в ФМС через МФЦ (при наличии в вашем городе МФЦ) о снятии гражданина с регистрации по месту пребывания. Независимо от того, как исполняет свои обязательства по договору арендатор, после поданного собственником заявлении о снятия с регистрации он будет снят. При этом не потребуется согласия такого арендатора.

Читать еще:  Составляем договор о коллективной материальной ответственности

Что касается ненадлежащего исполнения арендатором договора аренды: вам необходимо поставить вопрос либо о досрочном расторжении договора, либо направить арендатору претензию с требованием погасить задолженность.

Главный вывод

Я сейчас ни в коем случае не выражаю своего личного отношения к данному вопросу, не защищаю и не критикую ни одну из сторон, но закон есть закон! И из него вытекает, что просто так выгнать нанимателя во внесудебном порядке нельзя! Это будет расценено как нарушение гражданского кодекса.

Даже если вы пропишете в договоре пункт о внесудебном расторжении, в суде он будет признан ничтожным! Если вы внимательно ознакомитесь с ГК РФ, то увидите, что есть ряд пунктов, где есть приписка «если иное не предусмотрено договором, или иными нормативно-правовыми актами». В статье про размер платы за наем такая приписка есть. В данной статье – нет.

Соответственно, если пункт договора противоречит действующему закону, данный пункт признается ничтожным!

Если наймодатель совершит необдуманные действия в виде попытки силой выселить, заменить замки или еще что-то подобное, то помимо штрафных санкций наниматель будет вправе в суде требовать возмещения всех издержек и МОРАЛЬНОГО УЩЕРБА! И поверьте, суд в данном случае утвердит! Человек скажет, что он 2 дня ночевал под мостом из-за ваших действий, и это даже доказывать не надо, особенно в нынешней ситуации, когда все гостиницы закрыты постановлением Правительства.

Профессиональных рекомендаций здесь может быть только две: во-первых, всегда старайтесь договориться и не переводить вопрос в плоскость конфликта. Как показала практика последних 2 месяцев, 95% людей договариваются, и вопрос решается взаимовыгодно.

Во-вторых, если все же договориться не удается – действуйте по закону. Закон не всегда справедлив, справедливость не всегда законна. Но противоправные действия потом могут по вам ударить гораздо серьезнее.

Удачи и здоровья вам и вашим семьям.

Очень жду ваших оценок и комментариев!

Можно ли досрочно расторгнуть договор найма?

— Я прописала арендатора временно на год. После этого он мне не доплачивает и еще угрожает. Можно ли его выписать на основании нарушения договора?

Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

Вы являетесь собственником и можете распоряжаться своим имуществом по своему полному усмотрению. Тем более, если есть существенные нарушения условий договора. В случае временной регистрации проблем вообще не возникнет. А если регистрация постоянная, тогда придется производить выписку в судебном порядке.

Читать еще:  Справка для допуска к государственной тайне 989н

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:

На территории РФ существует два вида регистрации граждан в жилых помещениях: регистрация по месту жительства и регистрация по месту пребывания. В вашем случае временная прописка — это регистрация по месту пребывания.

Регистрация по месту пребывания и снятие с регистрации по месту пребывания осуществляются не на основании договора найма/аренды, а на основании заявления собственника (собственников) жилого помещения. Для досрочного снятия с регистрации по месту пребывания собственнику достаточно будет подать заявление в ФМС через МФЦ (при наличии в вашем городе МФЦ) о снятии гражданина с регистрации по месту пребывания. Независимо от того, как исполняет свои обязательства по договору арендатор, после поданного собственником заявлении о снятия с регистрации он будет снят. При этом не потребуется согласия такого арендатора.

Что касается ненадлежащего исполнения арендатором договора аренды — вам необходимо поставить вопрос либо о досрочном расторжении договора, либо направить арендатору претензию с требованием погасить задолженность.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Квартира сдается внаем, поэтому у вас не арендатор, а наниматель. Договор аренды — это договор для нежилого помещения. Вот эта тонкость и как раз отличает статью Гражданского кодекса, а именно 687, на которую вы будете ссылаться в суде.

Отвечая же на ваш вопрос — да, вы можете расторгнуть договор найма жилого помещения и выселить нанимателя, а также снять его с регистрационного учета по месту жительства в связи с неоднократным нарушением им договора найма.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Существует законодательная норма, которая говорит о том, что, если вы регистрируете на своей площади кого-то по месту пребывания, это равно временной регистрации. И вы, как собственник, можете прекратить эту регистрацию в любой момент. Но есть правоприменение: в случае, если у вас зарегистрированы посторонние люди, вы можете прекратить их регистрацию по своему личному заявлению и снять их с регистрационного учета по месту пребывания.

Если же эти люди являются вашими близкими родственниками (мужем, женой либо совершеннолетними детьми), снять их с регистрационного учета до истечения срока возможно только с их согласия. Данная норма действует только в Москве и это исключение, которое никак не коррелируется. Это правоприменительная практика, которая не связана с законодательными нормами.

Отвечает юрист международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:

Да, арендодатель может выселить арендатора из квартиры до истечения срока договора в связи с неуплатой. Согласно ГК РФ, выселить жильца можно при просрочке за два периода, если договор подписан сроком меньше, чем за год, и при неуплате в течение шести месяцев при договоре с большим сроком.

Читать еще:  Договоры с физическим лицом анализ вариантов

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:

Если арендатор вносит арендную плату не в полном объеме, а любые платежи должны фиксироваться, нужно направить ему уведомление о выселении и требованием довнести неуплаченные суммы. В случае отказа арендатора и наличия договора можно обратиться в суд с требованием о выселении и возмещении неуплаченной суммы за весь срок проживания, в том числе за судебные издержки и услуги адвоката.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

Сроки рассмотрения дела

Согласно нормам действующего гражданского законодательства, районные суды должны рассматривать подобные дела в течение двух месяцев. Дела в арбитражных судах ведутся в течение трехмесячного срока.

Эти сроки считаются минимальными. Если по каким-то причинам стороны не могут явиться в суд, или для нормального исследования вопроса нужна дополнительная экспертиза, сроки сдвигаются.

В отношении аренды жилья у арендатора есть больше возможностей расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное — письменно уведомить арендодателя о предстоящем выселении за три месяца до даты выезда. Арендодатель сможет выселить жильца до окончания срока действия договора только в случае существенного нарушения последним условий соглашения о проживании.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector