Garant-blok.ru

Гарант Блок
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

9 ошибок которые допускают ипотечные заёмщики

Подводные камни ипотеки

Ипотека помогает решить жилищный вопрос, но при ее выплате или рефинансировании заемщики сталкиваются с некоторыми нюансами, к которым они оказались не готовы. Это связано с изначальными ошибками, которые были допущены еще на этапе планирования, или с текущей ситуацией.

Какие подводные камни ипотеки проявляются в процессе кредитования, как рефинансировать заем с наименьшими затратами и в чем подвох льготной ипотеки под 6,5%, разобрался Бробанк.

Надейся на лучшее, готовься ко всему?

Быть уверенным в своих силах — полезная черта, а вот переоценка финансовых возможностей и перспектив может спутать все карты тем, кто берет жилье в ипотеку. Как отмечается в пресс-релизе компании «Метриум» (есть в распоряжении «Известий»), клиент не задумывается о том, что будет с ним через 5–10 лет, придется ли сменить или вовсе потерять работу. Чтобы быстрее выплатить кредит, заемщики берут ипотеку с крупными ежемесячными платежами. Особенно этим «грешат» молодые люди при первом опыте взаимодействия с банком.

«Исходите из худшего сценария развития событий. Чтобы не оказаться банкротом из-за сокращения доходов, не рекомендуется брать ипотеку с ежемесячным платежом больше 30% семейного дохода, — советуют специалисты компании. — В противном случае у заемщика не будет «запаса прочности» на ближайшие годы, если его достаток не увеличится. Сегодня переплата за длительный срок кредита при маленьком ежемесячном платеже лучше, чем «быстрая», но дорогая ипотека».

Хотя кто знает, что будет через 5–10 лет, волков бояться — в лес не ходить, напоминает в беседе с «Известиями» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Впрочем, объективно оценивать свои возможности на рынке труда необходимо.

«Нужно оценить свои компетенции на рынке труда: насколько быстро ты сможешь найти работу, если ты наемный соцслужащий и потеряешь место, или насколько быстро ты можешь восстановить себя в бизнесе, если упадет спрос, пойти в другой бизнес или устроиться на работу, — отмечает эксперт. — Подумай, можешь ли ты брать ипотеку именно в этом городе. Многие берут ипотеку в моногородах, и это очень большие риски: предприятие закроется и работы больше не будет».

Кроме того, трезво оценить нужно и ситуацию в семье. Как отмечал в интервью управляющий по стратегическому маркетингу одного из банков Андрей Бархота, в качестве созаемщиков граждане оформляют в кредитном договоре своих гражданских супругов. Но в случае разрыва отношений урегулирование принадлежности долга и характера его обслуживания будет проблематичным.

Погоня за низкой ставкой

Взять ипотеку под низкий процент − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:

  • страховка;
  • комиссия;
  • сборы разного типа и т.д.

Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент. При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту. Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк. Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению. Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление.

Не рефинансировать ипотеку

Даже если во время оформления ипотеки процентная ставка вас полностью устраивала, то это не значит, что не нужно смотреть свежие предложения на ипотечном рынке. Когда-то и оформление ипотеки под 13% было выгодным. Однако сегодня можно найти более выгодные ставки – 6-7%. Эти сэкономленные несколько процентов за год обернуться 50 тысячами рублей с миллионной суды.

Читать еще:  Встречное исковое заявление основания и предъявление

Брать ипотеку в валюте, отличной от валюты дохода

Зачастую в таких случаях советуют страховать валютный риск. Однако так кредит будет очень дорогим, и низкая ставка станет совершенно невыгодной.

Игнорировать банк и ничего не делать в запущенной финансовой ситуации

Допустим, все обдумано, подсчитано и выбран банк для оформления ипотеки. Однако все ваши планы резко поменялись из-за непредвиденных обстоятельств (увольнение, заболевание, например). Когда ваши накопления заканчиваются и оплачивать ипотеку становится нечем, то нужно стараться решить все вовремя, ведь долг будет только расти.

Ни в коем случае в подобных ситуациях нельзя игнорировать банковскую организацию, брать новые кредиты, чтобы оплатить ипотеку и запускать все до начала судебных разбирательств.

Роковые ошибки ипотечного заемщика:

В таких случаях вы должны попытаться договориться с банком о том, что условия по ипотечному кредиту будут изменены. Вам могут предложить увеличить срок кредита и сделать ежемесячный платеж меньше или оформить кредитные каникулы.

Оформлять дорогую страховку

Многие банки заставляют заемщиков страховать залоговый объект в определенной компании. Зачастую они предлагают те компании, стоимость у которых на услуги неоправданно завышена. А ведь страховку нужно оплачивать ежегодно на протяжении всего периода кредитования. В итоге заемщик очень сильно переплачивает.

Узнать компании страховщиков можно на официальном сайте банковской организации. Также вы можете позвонить по горячей линии банка и узнать эту информацию там. Заметим, что в последний год погашения ипотечного кредита заемщик имеет право вернуть часть неиспользованных средств на основании заявления о досрочном расторжении договора.

Не откладывать средства «на черный день»

Зачастую все накопления заемщик отдает на первоначальный взнос и оформление, а также на ремонт жилья. И когда дело доходит до оплаты ипотеки, то оказывается, что никаких накоплений просто нет. А ведь может произойти сложная жизненная ситуация, в которой без накоплений на «черный день» не обойтись.

Ведь это может быть увольнение с работы, срочное дорогостоящее лечение. И чем же в таких ситуациях оплачивать ежемесячные платежи по ипотечному кредиту?

Чтобы никаких финансовых трудностей и последствий неоплаченных ежемесячных ипотечных платежей не было, то еще до оформления ипотеки нужно подумать, как будет оплачиваться кредит, если уволят с работы или неожиданно потребуются деньги на лечение. Небольшой запас, которого хватило бы на несколько месяцев ежемесячных платежей всегда должен быть.

Не пытаться досрочно погасить ипотеку

Если вы берете ипотечный кредит под 11 % годовых на 11 лет, то приготовьтесь к тому, что вы очень много переплатите. Зачастую заемщики оформляют ипотеку на большой срок, чтобы перестраховаться при возникновении сложной финансовой ситуации. Это приводит к тому, что заемщик расслабляется и не старается досрочно погасить ипотечный кредит.

Невнимательный поиск кредитора

Если кредит оформляется ненадолго, то не особо важно, у кого он был взят. Ознакомившись с надежностью банковской организации, изучив договор, понимают, что в основном все банки имеют аналогичные параметры. А вот если оформляется ипотечный кредит на несколько миллионов рублей, то следует быть очень внимательным и основательно подойти к поиску банка.

Как только человек решается взять недвижимость в ипотеку, то первым делом на ум ему приходит его зарплатный банк, ведь он безо всяких проблем даст этот кредит. Однако это большая ошибка. Верить в убеждения, что клиентам гарантированы самые выгодные предложения с низкими ставками и благоприятными условиями.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку? Фото: pexels.com

Читать еще:  Главное про административнотехнический персонал

Может быть, в каком-то банке все действительно так. Но далеко не факт, что в остальных банковских организациях ставка будет меньше, чем «самое лучшее» индивидуальное предложение для клиентов, которые получают в этом банке зарплату или пенсию.

Не забывайте, что на сегодняшний день существует огромное количество различных вариантов кредитования. Отечественные банковские организации предлагают различные ипотечные программы. Конечно же, у каждой такой программы есть свои недостатки, но также есть и весомые преимущества. Изучите как можно больше предложений и найдите максимально подходящее.

Поиск ипотеки только по процентной ставке

Конечно же, любой, кто планирует оформить ипотеку, смотрит сразу же на процентную ставку. Дело в том, что каждый потенциальный заемщик считает, что чем ниже будет ставка, тем меньше денег уйдет на кредит.

Принимая решение о возможности выдачи ипотечного кредита, банк интересуется размером доходов заемщика:

Неиспользование специальных государственных программ по ипотеке

Изучая сайты банков и смотря на все актуальные предложения, мало кто из заемщиков смотрит на различные государственные программы. А ведь очень даже зря! Внимательные заемщики изучат все существующие предложения и обаятельно посмотрят на все условия. Возможно, что вы сможете оформить льготную ипотеку, что очень даже выгодно.

Социально ориентированных проектов, которые реализуются государством на базе российских банковских систем, очень много. Государство может предложить следующие выгодные предложения:

  • субсидирование по частям;
  • ставки по льготам;
  • отдельные условия погашения.

Кому выгодно

В 2006 году Роману было присвоено звание заемщика по ипотеке и номер договора, который, как оказалось в 2019 году, будет его сопровождать до 2039 года. С 30 до 63 лет. Всю жизнь!

Началось все почти 15 лет назад: сотрудник банка «по продажам кредитов» объяснил Роману, что тому выгоднее кредит брать в иностранной валюте, тогда, дескать, процент по кредиту будет ниже. Но сотрудник не уточнил, кому из сторон было выгоднее, чтобы Роман взял кредит в иностранной валюте. Выгода банков от выдачи Роману кредита в валюте в 2006 году была втрое больше стоимости долларов для самого банка, а «в рублях» выгода банка составляла «всего» 50 процентов. Иначе говоря, банку выдать кредит в валюте было чуть ли не в шесть раз выгоднее, чем в рублях!

И один этот факт, согласно экономической теории, доказывает огромную рискованность такого займа для гражданина, поскольку банки не только переложили на граждан все свои валютные риски, но и выдали кредиты в валюте практически по огромным рублевым ставкам.

Роману и другим «валютным» заемщикам не хватило экономических знаний отказаться от заведомо для них невыгодного кредитного договора. Есть финансовая аксиома: если заемщик зарабатывает в рублях и платит этими рублями банку, то не должно быть и речи о займах в валюте, если ты, конечно, не профессионал финансового рынка.

В 2014 году пришел валютный кризис. Как семья Романа вообще пережила эту нервотрепку? Что ж, слабые среди многодетных — редкость. В мае 2019 года банк выиграл у многодетной семьи судебный иск о взыскании «остатка» по кредиту и о продаже их квартиры за цену значительно меньшую, чем требовалась для погашения кредита. «Остаток» суд рассчитал в валюте договора — опять в долларах. И оказался долларовый «остаток» из-за накрученных банком огромных штрафов опять без малого равным полученному в далеком 2006 году займу. А в рублях долг оказался… Да, вдвое больше полученного много лет назад займа! Суд оценил квартиру в 75 процентов заявленного банком «остатка». То есть платил Роман банку 12 лет и вместо полученных от банка пяти миллионов рублей стал должен банку много больше.

Читать еще:  Установить контакт Как психологикриминалисты находят преступников

А сколько сверх этого страховых взносов было заплачено всеми ипотечными заемщиками за предписанное банками страхование жизни и имущества, причем зачастую в родственных банку-кредитору страховых компаниях это учету не поддается.

Но судебное решение не было исполнено. Маленькую квартиру большой многодетной семьи, слава богу, не продали. Может быть, потому, что банк узнал — государство Российское выделило молодой семье полтора миллиона рублей помощи. Получилась помощь не столько семье, сколько опять же банку — деньги транзитом улетели на счет банка.

В 2019 году по рекомендации Центробанка Роман зафиксировал новые отношения в соглашении о реструктуризации долга под кредитную ставку 10 процентов годовых. Долг даже с учетом снижения из-за госпомощи опять оказался более 10 миллионов рублей. Но срок выплаты, это называется «банкиры пошли навстречу», растянули на следующие 20 лет. Текущий ежемесячный платеж — более 80 тысяч рублей.

Таким образом, к настоящему времени банк уже получил с кредитора вдвое больше, чем дал, и планирует получить еще в пять раз больше. Иначе говоря, Роман получил менее пяти миллионов рублей, уже отдал почти десять и должен отдать еще двадцать пять.

Редакция попросила банк-кредитор дать свои расчеты этих сумм, но не получила расчета.

Миф № 6. Снизить переплату по кредиту практически невозможно

По словам экспертов, это зависит от варианта погашения ипотечного кредита. Так, заемщик может снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. По ее словам, вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для уменьшения переплаты по кредиту. «При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение тела кредита, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит быстрее, так как начисляется меньше процентов и переплата сокращается», — объяснила она.

Чтобы выбрать приемлемый вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — снизить сумму ежемесячного платежа, сократив свои расходы, или уменьшить срок кредита, увеличив ежемесячные выплаты. «Если нет уверенности в стабильности своих доходов, то разумнее снизить сумму платежа. Если финансовое положение стабильно — лучше сократить срок кредитования, увеличив при этом размер ежемесячного платежа», — рекомендовала Марина Заботина из ПСБ.

Навязанные услуги

Кстати, о страховке. По закону, при оформлении ипотеки обязательно страхование залога (то есть недвижимости). Остальные риски (например, своего здоровья) заемщик может страховать на свое усмотрение. Банки, правда, об этом предпочитают умалчивать и неоднозначно намекают клиенту, что без страховки, оформленной в дружественной банку компании, кредит можно и не получить.

Однако, по словам Боброва, выбирать страховщика можно самостоятельно — банк не имеет права навязывать свою компанию.

«Да, банки усложняют условия ипотечного договора не в пользу заемщика из-за отказа застраховаться в предложенной им компании. Этот момент лучше уточнять у кредитной организации заранее», — говорит эксперт.

Кроме страховок, банки навязывают гражданам и некие юридические услуги по консультированию и составлению кредитного договора. По словам Вербицкой, этим чаще всего грешат провинциальные финансовые организации. «Эти банки обязывают заемщика заключить отдельный договор и подписать акт о якобы оказанных услугах юридического характера. Следует отметить, что существующая судебная практика позволят заемщику возмещать подобные затраты через суд, доказав, что факта оказания юридических услуг в действительности не было», — объясняет она.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector