Garant-blok.ru

Гарант Блок
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Использование общего имущества собственником нежилого помещения

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен соблюдать противопожарные, санитарно-эпидемиологические и другие требования. Они устанавливаются разными законами. Имеет значение и цель, для которой используется помещение: если там располагается производство, требований будет больше. Рассмотрим, какие нормы нужно соблюдать владельцам, какие бывают виды нежилых помещений и какая предусмотрена ответственность за невыполнение требований.

В статье расскажем:

Как и когда возникает право общей собственности на помещения в многоквартирном доме в Москве? Что такое учет и формирование помещений?

Ниже я разъясняю термины «учет и формирование помещения», важные для суда о признании права общей долевой собственности собственников помещений в МКД, через призму московского законодательства. Такие иски возникают, если право собственности на технические или вспомогательные помещения дома незаконно зарегистрировано за городом Москвой, и эти помещения заняты третьими лицами.

Какие помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома и когда возникает общая собственность?

Состав общего имущества собственников МКД определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Для целей настоящей статьи к общему имуществу относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.03.2010 № 13391/09 разъяснил, что если по состоянию на дату приватизации первого помещения в многоквартирном доме подвальные помещения дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Данная правовая позиция может использоваться не только для подвальных, но и для иных помещений многоквартирного дома.

Как указал Президиум ВАС РФ в том же постановлении, принятые в дальнейшем законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23.12.1993 № 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Массовая приватизация квартир гражданами началась после принятия Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, чтобы определить, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, нужно выяснить:

  1. Обладает ли помещение признаками общего имущества, указанными в ст. 36 ЖК РФ;
  2. Было ли помещение на дату приватизации первой квартиры в МКД учтено или сформировано в качестве помещения с самостоятельным, то есть не связанным с эксплуатацией многоквартирного дома назначением.

Для ответа на последний вопрос необходимо понять, что означают термины «учет помещения» и «формирование помещения».

Что такое формирование помещения?

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в определении от 12.09.2011 г. № ВАС-10188/11, формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера (постановление ФАС Московского округа от 24.09.2012 по делу № А40-39756/09).

Таким образом, формирование помещений было невозможно до начала кадастрового учета помещений, то есть до 1998 года. До 1998 года был возможен только учет помещений.

Что такое учет помещения?

Раньше я считал, что под учетом помещений имеется ввиду технический учет БТИ, но впоследствии изменил свое мнение. На самом деле БТИ производит не учет, а техническую инвентаризацию помещений. У БТИ отсутствует право по своей воле изменить назначение помещения. В качестве назначения помещения БТИ указывает то, как помещение фактически используется на момент обследования, но в случае, если разрешительные документы на изменение назначения помещения не предъявлены, делает об этом запись в своих документах.

Как указал ВАС РФ в определении от 26.11.2009 № ВАС-15701/09, технический паспорт — это документ, который содержит учетно-оценочные данные инвентаризации, не обладает признаками властного характера и не является правоустанавливающим документом.

Изначальное назначение помещения может быть определено на основании проектной документации на дом, а в случае отсутствия таковой – на основании архивных документов БТИ. С течением времени назначение отдельных вспомогательных помещений могло быть изменено компетентными органами. Разберемся, кто и каким образом имел право определять целевое назначение нежилых помещений.

Как указал Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 11.02.2020 по делу № А40-229102/15, до начала 90-х годов ордер был универсальным многофункциональным административным актом, особой разновидностью одностороннего юридического акта, который выдавался на основании решения местной администрации о предоставлении помещения.

Читать еще:  Оплата отопления по счетчику. как начисляют, сколько оплачивать?

Кто же выдавал эти ордера, тем самым определяя судьбу нежилых помещений, и кто осуществлял их учет?

В разное время этим занимались разные организации.

В советское время понятия «общее имущество собственников многоквартирного дома» не существовало. Собственник у многоквартирного дома мог быть только один – или государство, или колхоз, или жилищно-строительный кооператив и т.п. Этот собственник мог определять юридическую судьбу любой части дома и решать, использовать конкретное помещение для нужд всех домовладельцев или как самостоятельное помещение.

Само разделение на жилые и нежилые помещения в первой трети XX века было весьма условно. Люди могли жить везде: и в квартирах, и в подвалах, и в нежилых зданиях. Такая была ситуация.

Согласно п. 1 постановления ВЦИК, СНК РСФСР от 02.09.1929 «О порядке сдачи и оплаты строений и помещений, сдаваемых в аренду для торгово-промышленных и складских целей» сдача в аренду для торгово-промышленных и складских целях строений и помещений производилась:

а) в муниципализированных домовладениях — органами коммунального (местного) хозяйства;

б) в национализированных домах — учреждениями и предприятиями, в ведении которых эти дома находятся;

в) в домах, принадлежащих кооперативным организациям, — соответствующей кооперативной организацией.

В 1938 году в это постановление были внесены изменения. Пунктом 1 статьи III постановления ВЦИК, СНК РСФСР от 24.06.1938 «Об изменении жилищного законодательства РСФСР в связи с Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» предусмотрено:

Торговые, конторские и складские помещения во всех домах города или промышленного пункта предоставляются в пользование государственным, общественным и кооперативным организациям, не являющимся владельцами этих домов, исключительно по распоряжению (ордеру) жилищного управления местного совета

Пользование этими помещениями во всех домах оформляется письменным договором с управляющим домом на срок, устанавливаемый жилищным управлением отдела коммунального хозяйства местного совета.

Совет Министров РСФСР 28.07.1965 принял постановление № 893 «О ставках арендной платы за нежилые помещения», пунктом 6 которого учет нежилых помещений, подлежащих сдаче в аренду в Москве, был возложен на Московский горисполком. Забавно, что это постановление официально утратило силу только 01.02.2020 в связи с изданием Правительством РФ постановления от 13.01.2020 № 7.

Согласно п. 10 ст. 18 и ст. 53 Закона РСФСР от 29.07.1971 «О городском, районном в городе Совете народных депутатов РСФСР» исполнительный комитет Совета народных депутатов ведет учет нежилых помещений и по согласованию с предприятиями, учреждениями и организациями осуществляет их распределение.

24.06.1981 постановлением Верховного Совета СССР № 5150-Х приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. В соответствии с ними Верховным Советом РСФСР 24.06.1983 принят Жилищный кодекс РСФСР.

Ни Основы жилищного законодательства, ни ЖК РСФСР не выделяли отдельно технические или вспомогательные помещения многоквартирного дома. Эти нормативные акты устанавливали лишь разделение на жилищный фонд (жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству, колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, жилищно-строительным кооперативам, жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан) и нежилые помещения.

В обоих актах статьи под номером 4 устанавливали, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера не входят в жилищный фонд. Следовательно, технические и вспомогательные помещения (иные нужды непромышленного характера) также относились к нежилым помещениям и не входили в жилищный фонд.

15.12.1981 решением Мосгорисполкома № 3519 утверждено Положение о порядке предоставления и учета нежилых помещений в городе Москве, согласно п. 6 которого нежилое помещение под определенные цели для конкретного вида деятельности предоставлялось в аренду на основании ордера Моснежилотдела (это один из отделов Мосгорисполкома).

Решением Мосгорисполкома от 24.12.1990 № 2208 был создан Комитет приватизации муниципальной собственности Мосгоисполкома и утверждено Временное положение о нем. Отдел нежилых помещений Мосжилучета был ликвидирован. Учет муниципального имущества был возложен на Комитет по приватизации (пункт 1.1. Временного положения).

С 01.06.1991 начало действовать Положение о порядке учета и предоставления в аренду нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в распоряжении, пользовании или оперативном управлении исполнительных органов Московского городского, районных Советов народных депутатов и подчиненных им предприятий, учреждений и организаций (утв. решением Исполнительного комитета Московского городского совета народных депутатов от 21.05.1991 № 910 (ВИМ 91-13)), согласно пункту 9 которого учет нежилых помещений вел Комитет приватизации муниципальной собственности или исполкомы районных Советов народных депутатов.

Распоряжением Вице-мэра г. Москвы от 06.08.1991 № 129-РВМ «О создании административных (окружных) управлений городского имущества» отделы нежилых помещений, управления коммунальной собственности и другие аналогичные подразделения исполкомов районных Советов народных депутатов переданы в оперативное управление Комитету приватизации муниципальной собственности.

Распоряжением Вице-мэра от 06.09.1991 № 231-РВМ Комитет по приватизации муниципальной собственности Мосгорисполкома преобразован в Комитет по управлению имуществом г. Москвы (Москомимущество). Согласно п. 2.7 утвержденного указанным распоряжением Положения учет имущества был поручен Москомимуществу. Следовательно, именно его акты могли определять судьбу помещений в многоквартирных домах и устанавливать для них самостоятельное назначение.

Приложением № 3 к постановлению Верховного Совета от 27.12.1991 № 3020-1 (вступило в силу 21.01.1992) установлено, что жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7- процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения передавались в муниципальную собственность.

Читать еще:  Образец претензии к застройщику об устранении недостатков

Указанное постановление передавало уже существующий на момент передачи жилой и нежилой фонд не меняя назначение отдельных помещений. Дома передавались целиком. Следовательно, назначение помещения могло быть изменено впоследствии на основании акта уполномоченного органа власти города Москвы. Как указано выше, в 1992 году этим органом было Москомимущество.

Распоряжением Мэра Москвы от 23.12.1993 № 754-РМ утверждено Положение о Комитете по управлению имуществом Москвы», согласно пункту 2.2 учет объектом государственной и муниципальной собственности, включая недвижимое имущество, был возложен на Комитет.

Распоряжением Мэра Москвы от 10.09.1998 № 925-РМ Москомимущество было упразднено и его полномочия переданы Департаменту государственного и муниципального имущества города Москвы.

То, что было позже, уже не так актуально, потому что я пока что дома, приватизация в которых произошла позже, встречаются не так часто.

Полезная статья? Поделитесь в соцсетях!

Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70

Что входит в содержание общего имущества*:

  • осмотр общего имущества для своевременного выявления несоответствия имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
  • обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
  • поддержание температуры и влажности в помещениях общего имущества;
  • уборка помещений общего пользования и земельного участка в составе общего имущества;
  • сбор и вывоз жидких бытовых отходов, в том числе отходов организаций и ИП, пользующихся нежилыми помещениями в МКД;
  • организация мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп, их передача в специализированные организации, которые по лицензии работают с отходами I — IV класса опасности;
  • содержание площадок накопления твердых коммунальных отходов**;
  • обеспечение мер пожарной безопасности;
  • содержание земельных участков с элементами озеленения и благоустройства;
  • проведение текущего ремонта, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства на земельном участке в составе общего имущества;
  • проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
  • обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их техническое обслуживание и поверка приборов учета;
  • приобретение холодной и горячей воды, электрической энергии для общедомовых нужд (ОДН), а также отведение сточных вод.

* В зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

** Не включая уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.

Все собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества тоже определяется долей в праве общей собственности на общее имущество: чем больше площадь квартиры, тем выше плата за содержание.

Oтвeтcтвeннocть зa coxpaннocть oбщeгo имyщecтвa нecyт в пepвyю oчepeдь caми влaдeльцы нeдвижимocти, a тaкжe нaнятaя ими yпpaвляющaя организация или coздaннoe TCЖ и opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Оплата за общее имущество

Собственники недвижимости в многоквартирном доме должны вносить оплату за содержание общего имущества. Ремонтные работы согласовываются жильцами на собраниях. Финансирование на расходы для поддержания дома происходит за счет оплаты, которую вносят жильцы.

К общему имуществу относятся:

  • лифты;
  • лестничные площадки и лестницы;
  • крыши;
  • подвальные помещения и чердаки;
  • оборудования инженерного характера.

Собственник нежилого помещения не обязан платить за содержание общего имущества. Это зависит от типа недвижимости, которым он владеет.

Плата за общедомовые нужды определяется двумя способами:

  1. если нет прибора учета, то делят общее потребление на общедомовой норматив;
  2. при наличии приборов, из общего значения вычитают индивидуальные показатели и оставшуюся цифру делят между собственниками согласно квадратуре помещений.

Если объект является отдельным сооружением, пристроенным к многоквартирному зданию, с собственными инженерными сетями, не проходящими через прилегающий дом, в этом случае поддержание общедомового имущества не входит в обязанности его пользователя.

Но необходимо совершать плату за потребление коммунальных услуг. Владельцам коммерческого помещения, встроенного в МКД и оснащенного общими коммуникациями с этим домом, помимо ежемесячной оплаты услуг ЖКХ, прибавляется плата за содержание многоквартирного сооружения.

А как на практике

Обычно в коммерческих целях используются студии или однушки на первых или цокольных этажах. Это обусловлено двумя требованиями: коммерческое помещение должно иметь отдельный вход и не должно располагаться над жилыми.

Читать еще:  Политика по персоналу Часть 2

Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.

При этом закон запрещает конфигурационную перепланировку квартир и комнат.

Если квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой, то без разрешения кредитной организации перевод ее в разряд коммерческих помещений невозможен. Но даже если банк даст добро, Жилищный кодекс подобные перемены запрещает, пока не будет снято обременение. Единственный способ, которым можно перевести жилое помещение с обременением в коммерческое – через суд.

Стоит отметить, что с частным домом дело обстоит еще сложнее. Если здание выстроено на участке с назначением земель для «индивидуального жилищного строительства», то возведение коммерческих объектов здесь в принципе запрещено, только жилых и подсобных (баня, сарай и т.п.). Чтобы построить на земле коммерческий объект, необходимо поменять назначение участка или его части. Переделывать жилой дом в нежилой законодательство запрещает, но можно выделить часть постройки, создав там отдельный вход и подведя коммуникации, как и в многоквартирном доме. Для доли участка, которая окажется под коммерческой частью дома, тоже необходимо будет изменить целевое назначение.

Порядок приобретения прав на землю

Разъяснение ВАС порождает ряд вопросов. Во-первых, возникает ли у покупателя помещения право на участок в силу закона или стороны должны специально включить в договор купли-продажи указание на переход прав на землю? Во-вторых, требуется ли сторонам подавать отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности на участок (изменение арендатора в договоре аренды) или достаточно заявления о регистрации права собственности на помещение?

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). При этом из статьи 16, части 1 статьи 17 и части 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов. При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

…представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка.

До 1 октября 2013 года в статье 25.5 Закона о регистрации прав указывалось, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится регистрация перехода права собственности либо регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Однако в результате изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ, с 1 октября 2013 г. из статьи 25.5. Закона о регистрации прав было исключено упоминание о регистрации перемены арендатора в договоре аренды земельного участка одновременно с регистрацией перехода права собственности на помещение. Цель данных изменений не совсем ясна, поскольку положения статьи 552 ГК РФ о приобретении покупателем недвижимости права пользования участком на тех же условиях, что и продавец, по прежнему сохраняют свою силу.

Представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка. В этом случае регистрация права покупателя помещения на земельный участок должна осуществляться на основании заявления покупателя и правоустанавливающего документа – договора купли-продажи. Анализ судебной практики показывает, что управления Росреестра нередко отказывают покупателям помещений в регистрации перехода права собственности на приобретаемую недвижимость, требуя предоставить соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка. Как правило, суды признают такие отказы незаконными, указывая, что основанием регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения, а внесение изменений в договор аренды участка является правом, а не обязанностью покупателя. Вместе с тем, для предупреждения возможного приостановления регистрации целесообразно включать в договор купли-продажи (либо аренды) условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности (права аренды) на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности, а также представлять отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности или изменения арендатора в договоре аренды в отношении участка под зданием.

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, для журнала Консультант

Договор — обязательное условие правильного течения сделки. А правильно составленный договор обезопасит Вас в случае, если что-то пойдет не так. Чтобы профессионально составить договор, Вам нужен бератор «Правильный догвор».
Узнайте больше >>

Читайте также по теме:

Бератор нового поколения
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector