Garant-blok.ru

Гарант Блок
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить квартиру которой частично владеют несовершеннолетние

Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Разрешение органов опеки и попечительства

Данный документ является обязательным при совершении сделок с недвижимым имуществом, собственником которого является несовершеннолетний.

Исключение составляют случаи, когда по достижении шестнадцатилетнего возраста несовершеннолетний признан полностью дееспособным (в шестнадцать лет был заключен официальный брак или он начал работать по трудовому соглашению или открыл свой бизнес).

Для получения согласия от органов опеки и попечительства родители или опекуны ребенка должны обратиться в них с заявлением о предоставлении возможности совершить такую сделку.

К перечню документов, на основании которых будет выдано такое разрешение, будут относиться:

  • паспорта заявителей (явиться должны оба, даже если они состоят в разводе);
  • документы, подтверждающие права заявителей представлять интересы несовершеннолетнего (свидетельство о рождении с указанием обоих родителей, решение опекунского совета о назначении опекуна и т.д.);
  • свидетельство о праве собственности на новую, уже купленную, квартиру несовершеннолетнему, которая соответствует условиям, существовавшим в продаваемой квартире как по ее техническому, так и по территориальному и качественному состоянию;
  • отчет оценщика о стоимости обеих квартир с обязательным указанием тех характеристик, на основании которых проводилась оценка (из самого отчета более всего интерес для органов опеки представляет транспортная доступность обоих объектов недвижимости, а также расположение школ, детских садов и больниц).

Если весь пакет документов подготовлен в полном объеме, согласие будет выдано в единственном экземпляре, который в дальнейшем будет передан в Росреестр для подтверждения законности регистрации перехода права собственности.

В некоторых случаях достаточно заявления на развод только от одного супруга. Подробнее об этом читайте здесь.

При заключении брачного договора необходимо учесть множество нюансов. Этому вопросу посвящена наша статья.

Этапы покупки жилья у ребенка

Если принято решение купить квартиру, в которой ребенок прописан или является собственником, прежде всего нужно проверить все документы покупателя. Как правило, продажей занимаются родители несовершеннолетнего. Нужно выяснить, на каких основаниях ребенок получил квадратные метры. Они могли достаться ему в результате приватизации, дарения, заключения договора купли-продажи на его имя.

Следующий шаг – проверка того, получено ли согласие органов опеки на совершение сделки. Несмотря на то, что за ним обращаются родители, будущий владелец тоже вправе интересоваться, как продвигается процесс. В статье 167 ГК установлено, что при отсутствии такого согласия заключенный договор будет признан ничтожным.

Чтобы заручиться разрешением на продажу жилья, родственники несовершеннолетнего предоставляют в соцучреждение следующие документы:

Этот перечень документов – не окончательный. В зависимости от ситуации государственные органы могут запросить и другие выписки и справки.

После этого сотрудники опеки проводят проверку жилищных условий по старому и новому месту жительства. Если с покупкой нового жилья они не ухудшается, комиссия дает разрешение на заключение договора.

Читать еще:  Счет 84 Нераспределенная прибыль непокрытый убыток

При проверке учитывается не только размер жилплощади, но и наличие удобств, качество ремонта. Специалист органов опеки оценивает планировку, этажность, инфраструктуру района, смотрит, есть ли рядом школа для ребенка.

В выданном решении будет указан срок, в который законные представители обязуются оформить новое помещение в собственность ребенка. Обычно он составляет не больше полугода. В случае нарушения родителями своих обязательств органы опеки вправе обратиться в суд и оспорить сделку.

Когда продавец убедится в том, что все документы в порядке и согласие госоргана получено, можно переходить к следующему этапу – составление и заключение договора. После подписания соглашения его передают на регистрацию в Росреестр.

Покупка квартиры с несовершеннолетним участником сделки

Покупка квартиры с несовершеннолетним — распространенная сделка.
Несовершеннолетние участвуют в сделках купли-продажи недвижимости как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. И самый частый вопрос по оформлению таких сделок — это: «Нужен ли нотариус»?

Статья актуализирована 06.06.2921 г.

Давайте разберемся подробно нужен ли нотариус при покупке квартиры (долей в праве на нее) детям и при продаже детской квартиры(или долей в праве на нее).
Эта информация так же применима к сделкам по купле-продажи дома, комнаты и другой недвижимости.

Содержание статьи подробное:

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми (уточним — дети выступают на стороне покупателя) может быть в нескольких вариантах:

  • несовершеннолетний ребенок или несовершеннолетние дети до 14 лет (малолетние) являются покупателями недвижимости и действуют в лице законных представителей — родителей/я, опекуна, попечителя
  • несовершеннолетние дети старше 14 лет являются покупателями недвижимости и действуют с согласия родителей/я, опекуна, попечителя.

Покупка на детей недвижимости

Рассмотрим первую ситуацию:
среди покупателей нет взрослых(совершеннолетних).
То есть собственниками квартиры, дома, комнаты, земельного участка или нежилого помещения становятся только дети.
Нужен ли нотариус в такой сделке?

Покупка недвижимости на несовершеннолетнего НЕ требует ОБЯЗАТЕЛЬНОГО удостоверения сделки нотариусом.

Обязательное удостоверение сделки может быть по «вине» продавца:

  • если продавец несовершеннолетний или совершеннолетний, но недееспособный — такая сделка требует нотариальной формы договора.
  • если покупка оформляется не весь объект недвижимости, а только доля в праве на него ( то есть в сделке участвуют не все «дольщики сразу)) — это нотариальная сделка.

Покупка (дарение) ребенку доли в праве из единоличной собственности — сделка в простой письменной форме.

Покупка (дарение) ребенку доли в праве из общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. Но при условии оформления общей оставшейся доли в совместную собственность супругов ( если недвижимостью владели законные супруги).
Подробнее о дарении долей читайте здесь >>>

Покупка на родителей и детей

Чаще всего в сделках по покупке жилья участвуют родители и дети. Распространенность таких сделок связано с массовым использованием средств целевых государственных субсидий.

Оформление таких сделок возможно в двух вариантах:

  • в качестве покупателя по договору купли-продажи выступает один из родителей и дети. Такая сделка оформляется договором купли-продажи (ДКП) в простой письменной форме ( если нет обязательного требования о нотариальной форме со стороны продавца)
  • покупателями сразу выступают родители и дети. Такая сделка может быть оформлена по-разному, в зависимости от порядка выделения долей.
Читать еще:  Унифицированная форма Т54а лицевой счет СВТ
Как обойтись без нотариуса при использовании материнского капитала и других средств государственной субсидии?

Давайте разберемся подробно.

Средства государственной субсидии, имеющей целевое назначение улучшение жилищных условий семьям с детьми НЕ является совместно нажитыми средствами законных супругов (по сути это подарок вам от государства). ( п.2, ст. 34 Семейного кодекса РФ)

Значит доли в праве собственности на недвижимость, приобретенные за счет средств Материнского(семейного) капитала, программы «Молодая семья», «Сельский специалист», «Жилище» и других государственных субсидий на приобретение или строительство жилья, не являются являются совместно нажитым имуществом супругов.
Следовательно оформление такой недвижимости в долевую собственность НЕ является разделом совместно нажитого имущества и ДКП НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Пример: Покупка квартиры с несовершеннолетним

Семья из четырех человек — родители и дети купили дом с использованием средств государственной поддержки Материнский( семейный) капитал в сумме 453026 рублей и средства по программе «Сельский специалист» в размере 1200000 рублей.

По требованию условий программы «Сельский специалист» всем членам семьи должны быть выделены равные доли в праве общей долевой собственности.
Земельный участок оформлен в аренду.
При оформлении такой сделки в ДКП участвуют все члены семьи и получают по 14 доли в праве собственности. ДКП в этом случае НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, ведь нет раздела совместно нажитого имущества между законными супругами.

Покупка квартиры с несовершеннолетним/и: однако, чаще всего, кроме средств государственной субсидии, используются и совместно нажитые средства супругов. И тогда оформление жилья в долевую собственность признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Это делает оформление сделки значительно дороже, ведь нотариус возьмет с вас:

  • государственную пошлину за удостоверение купли-продажи в размере 0.5% от цены договора (но не более 20 000 рублей)
  • оплату за услугу по составлению ДКП и Акта приема-передачи ( от 2 000 до 15 000 в зависимости от региона)
  • 200 -500 руб за изготовление нотариальной копии ДКП для Росреестра, если вы будете сдавать документы через МФЦ ( вообще с 02.2019 г у нотариуса есть обязанность передавать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде БЕСПЛАТНО)

-И что же делать? Как избежать таких больших расходов!

-Нужно оформить общую долю на совместно нажитое имущество.

Например: по 15 доли в праве собственности, приобретенные за счет средств государственной субсидии оформить на родителей и детей в долевую собственность ( на 4-х членов семьи) .

А 15 долю в праве, приобретенную за счет совместно нажитых средств, в совместную собственность супругов. Такая форма регистрации сохраняет ЗАКОННЫЙ режим собственности на совместно нажитое имущество и ДКП не нужно удостоверять у нотариуса в обязательном порядке.

Заказать оформление сделки без нотариуса можно по электронной почте: info@exspertrieltor.ru

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Теперь разберем ситуацию, когда продавцом является несовершеннолетний ребенок, пусть даже он владеет недвижимостью не один, а является участником общей собственности, совместной или долевой.

Читать еще:  Как рассчитать долю в квартире? Формула расчета

Любые сделки по отчуждению ( продаже, дарению, мены) такой недвижимости подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ удостоверению у нотариуса.

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Эта норма закона действует с 02.06.2016 года.

То есть в такой ситуации без нотариуса НЕ обойтись.

Кроме того, для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним необходимо в обязательном порядке получить разрешение на отчуждение из органов Опеки и попечительства с условиями сделки.

Заключение

Сделки по купле-продаже жилой недвижимости с участием несовершеннолетних – вполне нормальные договоры с точки зрения права. Однако чтобы такие сделки порождали надлежащие юридические последствия, требуется соблюдение как законов, так и норм, выработанных на практике.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Заключение

Проще всего продать квартиру с долей ребенка, если новое жилье покупается одновременно с реализацией старого и если условия жизни ребенка после переезда остаются на том же уровне или улучшаются.

Обязательно предварительно консультируйтесь у нотариуса и в органах опеки о необходимых документах и условиях проведения сделки в вашей ситуации. А с выбором нового жилья вам всегда поможем мы, вариантов у нас много:

○ Советы юриста:

✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги.

Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на нормы п. 3 ст.157 ГП, где предусмотрена обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной.

Для этого вам нужно обратиться с встречным иском к владельцу квартиры, у которого вы ее купили. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент совершения купли-продажи ему не было 18 лет и от его имени могли действовать родители или попечители.

Заявление можно составить самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания дела.

✔ При покупке квартиры, риелтор не проверил необходимые данные, можно ли отказаться от услуг этого агентства.

Несмотря на письменный договор, заключенный с агентством, вашим правом остается в любой момент прекратить с ними деловые отношения.

Вы можете послать им заказным письмом письменное уведомление о том, что отказываетесь от их услуг и отзываете свою доверенность (если давали) на совершение от вашего имени сделок.

Если вносили предоплату, попросите вернуть ее в добровольном порядке, иначе в противном случае будете вынуждены обратиться в судебные органы для принудительного взыскания средств, что чревато для агентства дополнительными расходами, в том числе оплату услуг адвоката.

Риски при покупке квартир с несовершеннолетними собственниками. Рассказывает Дмитрий Овсянников.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector