Garant-blok.ru

Гарант Блок
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ловушки законопроекта о легализации апартаментов

Ловушки законопроекта о легализации апартаментов

В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты.[1] Что именно предлагает министерство и почему документ нуждается в серьезной доработке — читайте в настоящей статье.

Распространение жилищных правоотношений на объекты, расположенные в МФЗ

Итак, начну с того, что законопроект декларирует, что жилище может находиться не только в многоквартирных домах, но и в многофункциональных зданиях (МФЗ). Соответственно, он распространяет право граждан на жилье, расположенное в МФЗ.[2] В этой части проект узаконивает сложившуюся ситуацию. Дело в том, что в России уже лет 15 строятся огромные единые комплексы. Они включают в себя не только жилые помещения, но и общественные, торговые и даже деловые объекты.

Кроме того, документ признаёт владельцев апартаментов одной из сторон жилищных правоотношений. До сих пор собственники апартаментов не считались их участниками.

Определение апартаментов

Впервые на законодательном уровне проект даёт определение и самим апартаментам. Он относит к ним структурно обособленные жилища в МФЗ, которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Вроде бы всё ясно. Однако если мы откроем ЖК РФ и найдем определение квартиры, то увидим, что законодатель считает квартирой также структурно обособленное помещение с возможностью доступа к объектам общего пользования, но только уже в многоквартирном доме.[3]

Получается, что апартаменты отличаются от квартиры только своим местонахождением. Они располагаются исключительно в многофункциональных зданиях. Данное определение сразу же вызывает один большой вопрос.

«Исчезновение» квартир из многофункциональных зданий

Указывая на апартаменты как на единственные жилые помещения в МФЗ, авторы текста обходят молчанием обычные квартиры. Получается, что их вообще нет в таких зданиях. Согласен. Есть много МФЗ, в которых отсутствуют квартиры. Например, гостинично-деловой центр «Парк Победы» в Москве. В нем имеется бизнес-центр, отель, торговые и развлекательные залы и апартаменты. Нет только обычного жилья.

Однако приложение «Б» к Своду правил о многофункциональных зданиях и комплексах[4] прямо говорит, что в многофункциональных зданиях могут быть как апартаменты, так и жилые помещения. Классический пример — многофункциональный комплекс «Фили Град» в столице. Он находится рядом с Филевским парком. В его зданиях соседствуют не только деловые, общественные и торговые помещения, но и квартиры с апартаментами. Подобных объектов сейчас строится много в Москве и других городах России. Более того, есть здания, имеющие по два входа с отдельными холлами. Один для жильцов, а другой — для сотрудников фирм офис-центра.[5]

Получается, что с введением в силу рассматриваемого закона обычные квартиры в МФК (МФЗ) как бы выпадут из правового поля. Понятно, что этого не может быть. Просто авторы допустили смысловую ошибку. Либо никогда не бывали в МФЗ.

Перевод нежилых помещений в апартаменты

Документ предусматривает, что владельцы нежилых помещений в зданиях, которые сданы (или будут сданы) заказчикам до 01.01.2019 года, имеют право перевести свою собственность в апартаменты до 31.12.2021 года. Управление таким строением будет осуществляться по правилам для многофункционального здания.

Статья законопроекта, предусматривающая данное положение, вообще требует более точных формулировок и уточнений. О каких постройках идет речь? Я специально показал эту норму собственникам коммерческой недвижимости и некоторым чиновникам. Они ее поняли так, что владельцы данных помещений в многоэтажном доме смогут перевести свои объекты в апартаменты, после чего это здание будет управляться по правилам МФЗ. Но это же нонсенс. Никто не разрешит перевести многоквартирный дом в многофункциональный.

Краткие выводы

Уже при беглом прочтении можно понять, что данный проект впервые поднимает вопрос об апартаментах на законодательный уровень и делает их собственников участниками жилищных правоотношений. На этом плюсы документа, пожалуй, и заканчиваются. Далее идут сплошные минусы. Например, определение апартаментов. Единственный признак, по которому апартаменты отличаются от квартир — это местонахождение в многофункциональном здании. Но как мы выяснили, в МФЗ могут располагаться и квартиры. Так что определение, предложенное авторами документа, некорректно.

Читать еще:  Уведомление о прибытии иностранного гражданина 2021

К недостаткам проекта можно отнести тот факт, что он исключает наличие апартаментов в многоквартирных домах и квартир в многофункциональных зданиях. А это полностью противоречит рыночным реалиям сегодняшнего дня. Кроме того, совершенно непонятно, можно ли переводить нежилую недвижимость, находящуюся в обычных многоэтажных домах, в апартаменты?

Ко всему прочему, документ ничего не говорит о защите прав дольщиков — собственников апартаментов при банкротстве застройщика. Признавая эту категорию объектов жилыми помещениями, государство обязано внести изменения и в закон о банкротстве. В частности, владельцы апартаментов должны иметь право на предъявление требований о передаче жилой недвижимости и формирование отдельного реестра при банкротстве. Однако законопроект ничего об этом не говорит.

[3] Ст.16 Жилищного Кодекса РФ

[4] Свод Правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года

[5] Например, многофункциональное высотное здание «Ладья» в Самаре. Оно является и жилым домом, и

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Что подразумевается под апартаментами?

В проекте закона впервые на законодательном уровне определено понятие апартаментов. Уточняется, что к ним относятся структурно обособленные жилища в МФЗ, которые используются для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Все, вроде как, понятно. Но в Жилищном кодексе можно найти аналогичное определение квартиры – говорится, что это структурно обособленное помещение, из которого имеется доступ к объектам общего пользования, только расположенное в многоквартирном доме.

Следовательно, согласно закону, единственным различием между квартирами и апартаментами является их местоположение. Апартаменты располагаются только в МФЗ. Поэтому к такому определению есть много вопросов.

Николай Алексеенко, глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Обсуждение вопроса узаконивания апартаментов не теряет своей актуальности последние несколько лет. Только за последний год было уже несколько попыток подойти к его разрешению. В этом обсуждении нужно рассматривать две параллельные задачи: первая — решение судьбы уже существующих апартаментов, вторая — определение форматов дальнейшего регулирования строительства апартаментов, или, как назвали в законопроекте, многофункциональных зданий. Разработанный законопроект дает надежду на решение второй задачи, но несколько упускает первую. Конечно, стоит понимать, что предстоит еще обсуждение в комитетах Госдумы, на экспертных площадках. Думаю, закон еще будет дорабатываться и дополняться. Конечно, людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов, тех помещений, в которых они уже живут. Если уже имеющиеся апартаменты не получат статус жилых помещений, то цены на них так и останутся ниже на 15–20%, чем на аналогичное жилье.

2021 год решит судьбу апартаментов

Отсутствие социальной инфраструктуры и незащищенность на уровне некоторых законов давно стала проблемой для жителей апартаментов. Попытки придать этим помещениям статус жилых неоднократно предпринимались с 2017 года. Депутаты работали над законопроектами об апартаментах, подавали их на рассмотрение в Госдуму. Попытки не были успешными.

Изменение статуса апартаментов и признание их жилыми, повлечет за собой удорожание. По оценкам аналитиков, цена на апартаменты вырастет на 10-20%, и почти сравняется с ценами на квартиры. Есть опасения, что рост будет неравномерным, в зависимости от локации объекта и его качественных характеристик.

Как итог – привлекательность апартаментов для покупателей снизится. Этот сегмент рынка недвижимости потеряет часть потенциальных инвестиций. Владельцы квартир ежемесячно вносят взносы за капитальный ремонт. Жильцы апартаментов освобождены от такой обязанности. Но все может измениться с применением нового статуса.

Когда примут Закон об апартаментах в 2021 году

Сейчас в Жилищном кодексе РФ или в других нормативных актах отсутствует понятие «апартаменты». Их официальный юридический статус — нежилое помещение. Это влечет следующие последствия:

Читать еще:  Образец приказа о проведении служебного расследования

в апартаментах невозможно прописаться, что усложняет приписку к поликлиникам, получение мест в детских садах и школах;

при строительстве зданий с апартаментами застройщики не обязаны соблюдать все требования по благоустройству, возводить социальную инфраструктуру;

на апартаменты невозможно получить субсидии и льготы по услугам ЖКХ, так как они являются нежилым помещением.

О разработке нового законопроекта про апартаменты стало известно в середине января 2021 года. Пока рано говорить о сроках принятия документа, так как он проходит рабочие группы и комиссии. Более того, апартаменты не приравняют автоматически к жилым помещениям. Для этого будет нужно признать безопасность проживания в апартаментах. О том, как будет подтверждаться безопасность, пока не сообщается.

Полный текст нового законопроекта пока не обнародован. Прежде чем вынести документ на рассмотрение в Госдуму, его опубликуют на федеральном портале проектов нормативных актов. Все желающие смогут принять участие в общественном обсуждении, представить свои дополнения и предложения по проекту. После этого документ направят на экспертизу.

Новый закон об апартаментах

> > 26.10.2021 позволит регистрироваться в них.

После принятия законопроекта о регулировании рынка апартаментов их будут возводить по 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство жилья, заявил Никита Стасишин После принятия закона о регулировании рынка апартаментов россияне смогут регистрироваться в них. Об этом рассказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, сообщает «РИА Недвижимость».

После принятия законопроекта апартаменты будут строиться по 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство жилья, отметил Стасишин. В начале октября Минстрой РФ подготовил законопроект о регулировании рынка апартаментов. В нем апартаменты определены как

«структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием»

Законопроект также разрешает собственникам перевод нежилых помещений в апартаменты.

Можно ли прописаться в апартаментах в Москве или другом городе?

Новый закон, коммунальные платежи.

06.01.2021 Содержание Интригующее название «апартаменты», совсем недавно ворвавшееся на российский рынок купли-продажи элитного и доступного жилья, приманивает многих состоятельных и среднего класса покупателей новизной и эксклюзивностью.

К данной категории коммерческой недвижимости относятся гостиничные номера, помещения в отелях, комнаты в санаториях и Домах отдыха.

Нередко, после совершенной сделки, новый владелец приобретенного жилого, а, точнее сказать, нежилого (в соответствии с официальным статусом) помещения, сталкивается с неприятным фактом, что ему предстоит отстоять свою покупку в качестве основного места для проживания, и решить вопрос с пропиской. Необходимо заранее знать обо всех нюансах подобной недвижимости, а в случае свершившейся сделки, не теряться, а принимать решение в соответствии с имеющейся законодательной базой и особенностями ситуации.

Отдых в Самаре

Posted By: admin 16.07.2019

Недвижимость во Франции

В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты.[1] Что именно предлагает министерство и почему документ нуждается в серьезной доработке — читайте в настоящей статье.

Распространение жилищных правоотношений на объекты, расположенные в МФЗ

Итак, начну с того, что законопроект декларирует, что жилище может находиться не только в многоквартирных домах, но и в многофункциональных зданиях (МФЗ). Соответственно, он распространяет право граждан на жилье, расположенное в МФЗ.[2] В этой части проект узаконивает сложившуюся ситуацию. Дело в том, что в России уже лет 15 строятся огромные единые комплексы. Они включают в себя не только жилые помещения, но и общественные, торговые и даже деловые объекты.

Кроме того, документ признаёт владельцев апартаментов одной из сторон жилищных правоотношений. До сих пор собственники апартаментов не считались их участниками.

Определение апартаментов

Впервые на законодательном уровне проект даёт определение и самим апартаментам. Он относит к ним структурно обособленные жилища в МФЗ, которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Вроде бы всё ясно. Однако если мы откроем ЖК РФ и найдем определение квартиры, то увидим, что законодатель считает квартирой также структурно обособленное помещение с возможностью доступа к объектам общего пользования, но только уже в многоквартирном доме.[3]

Читать еще:  Пошаговая инструкция по заполнению журнала кассираоперациониста

Получается, что апартаменты отличаются от квартиры только своим местонахождением. Они располагаются исключительно в многофункциональных зданиях. Данное определение сразу же вызывает один большой вопрос.

«Исчезновение» квартир из многофункциональных зданий

Указывая на апартаменты как на единственные жилые помещения в МФЗ, авторы текста обходят молчанием обычные квартиры. Получается, что их вообще нет в таких зданиях. Согласен. Есть много МФЗ, в которых отсутствуют квартиры. Например, гостинично-деловой центр «Парк Победы» в Москве. В нем имеется бизнес-центр, отель, торговые и развлекательные залы и апартаменты. Нет только обычного жилья.

Однако приложение «Б» к Своду правил о многофункциональных зданиях и комплексах[4] прямо говорит, что в многофункциональных зданиях могут быть как апартаменты, так и жилые помещения. Классический пример — многофункциональный комплекс «Фили Град» в столице. Он находится рядом с Филевским парком. В его зданиях соседствуют не только деловые, общественные и торговые помещения, но и квартиры с апартаментами. Подобных объектов сейчас строится много в Москве и других городах России. Более того, есть здания, имеющие по два входа с отдельными холлами. Один для жильцов, а другой — для сотрудников фирм офис-центра.[5]

Получается, что с введением в силу рассматриваемого закона обычные квартиры в МФК (МФЗ) как бы выпадут из правового поля. Понятно, что этого не может быть. Просто авторы допустили смысловую ошибку. Либо никогда не бывали в МФЗ.

Перевод нежилых помещений в апартаменты

Документ предусматривает, что владельцы нежилых помещений в зданиях, которые сданы (или будут сданы) заказчикам до 01.01.2019 года, имеют право перевести свою собственность в апартаменты до 31.12.2021 года. Управление таким строением будет осуществляться по правилам для многофункционального здания.

Статья законопроекта, предусматривающая данное положение, вообще требует более точных формулировок и уточнений. О каких постройках идет речь? Я специально показал эту норму собственникам коммерческой недвижимости и некоторым чиновникам. Они ее поняли так, что владельцы данных помещений в многоэтажном доме смогут перевести свои объекты в апартаменты, после чего это здание будет управляться по правилам МФЗ. Но это же нонсенс. Никто не разрешит перевести многоквартирный дом в многофункциональный.

Краткие выводы

Уже при беглом прочтении можно понять, что данный проект впервые поднимает вопрос об апартаментах на законодательный уровень и делает их собственников участниками жилищных правоотношений. На этом плюсы документа, пожалуй, и заканчиваются. Далее идут сплошные минусы. Например, определение апартаментов. Единственный признак, по которому апартаменты отличаются от квартир — это местонахождение в многофункциональном здании. Но как мы выяснили, в МФЗ могут располагаться и квартиры. Так что определение, предложенное авторами документа, некорректно.

К недостаткам проекта можно отнести тот факт, что он исключает наличие апартаментов в многоквартирных домах и квартир в многофункциональных зданиях. А это полностью противоречит рыночным реалиям сегодняшнего дня. Кроме того, совершенно непонятно, можно ли переводить нежилую недвижимость, находящуюся в обычных многоэтажных домах, в апартаменты?

Ко всему прочему, документ ничего не говорит о защите прав дольщиков — собственников апартаментов при банкротстве застройщика. Признавая эту категорию объектов жилыми помещениями, государство обязано внести изменения и в закон о банкротстве. В частности, владельцы апартаментов должны иметь право на предъявление требований о передаче жилой недвижимости и формирование отдельного реестра при банкротстве. Однако законопроект ничего об этом не говорит.

[3] Ст.16 Жилищного Кодекса РФ

[4] Свод Правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года

[5] Например, многофункциональное высотное здание «Ладья» в Самаре. Оно является и жилым домом, и

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector