Garant-blok.ru

Гарант Блок
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Можно ли отобрать, сдавать, получить в наследство неприватизированную квартиру или комнату?

Неприватизированная квартира является собственностью государства. Человек проживает в такой квартире по каким-либо причинам. Проживающие граждане не могут продать такую квартиру, так как они не собственники. Правда есть способы, чтобы осуществить подобную сделку и при этом не нарушать закона.

Можно ли по закону сдавать в аренду муниципальную квартиру?

Согласно закону РФ, сдавать муниципальную квартиру в поднаем можно. Как писалось выше, для этого обязательно подписание договора социального найма. Даже не являясь собственником недвижимости (потому что собственником в данном случае является государство), ее можно сдавать в поднаем. На этом заработка ждать не стоит, но иногда такие меры необходимы. Не стоит забывать, что вся ответственность за имущество лежит на плечах нанимателя. Поэтому стоит очень хорошо присматриваться к поднанимателю. Желательно в поднаниматели будет брать доверенного человека.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Читать еще:  Характеристика на ребенка из неблагополучной семьи

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Из-за чего граждане отказываются предоставленного им от права

Разобраться в наиболее часто упоминаемых причинах отказа от участия в приватизации поможет нам отечественное законодательство. В нем содержатся определенные нормы, делающие для нескорых категорий граждан владение недвижимостью не слишком привлекательным.

Прежде всего, многим обитателям муниципальных домов жизнь кажется проще. Гражданам, в принципе, никто не запрещает регистрировать там своих близких и, что важно, детей. Право на жилплощадь предоставляется пожизненно, и в реальности следует очень сильно постараться, чтобы человека выдворили с государственных квадратных метров.

Когда же прежний ответственный квартиросъемщик умирает, то его домочадцы, прописанные на той же площади, сохраняют за собой право до смерти ею пользоваться. Соответственно, они регистрируют своих детей, и те, в свою очередь, получат возможность переоформить договор социального найма на себя.

Граждане, поселившиеся в государственном помещении, имеют лишь две обязанности:

  • жить там постоянно;
  • регулярно вносить плату за использованные коммунальные услуги.

Такой формат помогает немало экономить, что важно для многих не слишком обеспеченных людей.

В то же время собственник помещения обязан регулярно оплачивать расходы, связанные с содержанием самого многоквартирного дома и прилегающего к нему участка.

Еще одна причина, по которой люди отказываются приватизировать жилплощадь – ее ветхость. Такого рода недвижимость очень дорого содержать и практический нереально продать.

Другое, вполне очевидное для граждан со скромным достатком, основание – необходимость платить имущественный налог. С обитателей муниципальных квартир его не взимают.

А еще достаточно часто в процессе приватизации одни жильцы отказываются от своего права в пользу других – это в будущем помогает избежать ряда сложностей с передачей собственности.

Что же собственно будет, если гражданин так и не решится приватизировать занимаемую квартиру

Человеку, отказавшемуся от права оформить в собственность жилье, ничего особо опасного бояться не следует. Однако есть ряд довольно неприятных последствий, о которых стоит рассказать более подробно.

Так, в частности, если гражданин откажется от своей части в пользу другого члена семьи, то он не сможет ее получить в будущем при изменении решения. Однако в этом случае право на приватизацию за ним сохраняется. К тому же и в дальнейшем пользоваться жилищем, где он зарегистрирован на постоянной основе, никто не запретит. Часть квартиры, собственником которой не захотел стать один из ее обитателей, делят между остальными.

При этом законодательство указывает – дети младше 14 лет отказываться не имеют права. Такая возможность им представляется позднее, да и то решение предстоит согласовывать с местными органами опеки.

Особенности муниципального жилья

Приватизация представляет собой такой процесс, когда гражданин переоформляет на себя квартиру, принадлежащую муниципалитету, то есть входящую в государственную собственность. Конечно, некоторые варианты жильё не подлежат приватизации, но об этом сообщается заранее, в остальных же ситуациях ограничений нет, несмотря на то, что последствия такого пользования всё же имеются. Например, приватизированная квартира не является совместно нажитым имуществом. Говоря же о неприватизированных помещениях, то их главное отличие в том, что они не принадлежат гражданину.

Если квартира не приватизирована, то она будет находиться в полном владении конкретного муниципального образования. Есть свои плюсы подобного варианта пользования жильём, так как гражданин заключает соглашение о социальном найме и живёт в квартире без ограничений. Более того, его не могут выселить и просто выгнать на улицу. Кроме того, закон даёт возможность ответить на вопрос, как разменять неприватизированную квартиру. Достаточно её поменять, а именно осуществить размен неприватизированной квартиры, заручившись поддержкой и разрешением органа власти.

Право на участие в приватизации даётся лишь один раз. Однако если ранее квартира приватизировалась лицом, то повторно стать участник соглашения о социальном найме на другую квартиру оно имеет право.

В случае обмена, который также возможен, квартира может достаться другим нанимателям. Закон не запрещает таким образом осуществлять оборот неприватизированных квартир, главное, всегда получать согласие на то собственника, а именно муниципалитета. При этом необходимо помнить и о том, что лицо, выступающее нанимателем, после подписания договора имеет право всю жизнь проживать в квартире, выселить его нельзя, только если не будут выявлены нарушения с его стороны. Подобной возможностью будут обладать также его дети, супруги и родители.

Рассматриваемый режим пользования жильём также разрешает жить в тех квартирах, что не подлежат приватизации.

Закон точно указывает, какие жилые помещения не могут стать объектом приватизации:

  1. Квартиры, которые находятся в доме аварийного состояния, что подтверждается официальной документацией.
  2. Если дом относится к памятникам архитектуры, то квартира в нём не может перейти в частную собственность.
  3. Комнаты в общежитиях также не будут объектами приватизации, их можно купить, но только при условии, что всё здание уже находится в частном владении.
Читать еще:  Как получить выходной день для прохождения диспансеризации?

Приватизируются только те объекты, что не имеют подобных запретов. Не стоит забывать и о согласии муниципалитета, который пусть и обязан принять заявку на приватизацию, но всё же имеет право отказать в ней при наличии на то оснований.

Права жильцов

Неприватизированная квартира – жилая площадь, которая находится в собственности государства, то есть наймодателя. Благодаря договору социального найма жилец, то есть наниматель, имеет возможность и законное право пользоваться им.

Жилищный кодекс РФ – документ, который регулирует и определяет права и обязанности нанимателей, а также членов семьи, прописанных вместе с ними на этой жилплощади. Жилец, он же наниматель, обязан содержать ее в благоприятном состоянии нести за это ответственность. Он обладает следующими правами:

  • непосредственно проживать в ней;
  • прописывать родственников, членов семьи или иных лиц при наличии согласия проживающих с ним жильцов, достигших совершеннолетия, при этом на каждого из них общая площадь жилья должна быть не менее 6 кв. м. согласно Жилищного кодекса, который устанавливает социальные нормы;
  • сдавать в субаренду временным жильцам, обеспечивая им совместное проживание;
  • обменивать на равнозначную другую жилплощадь.

У нанимателя и прочих жильцов разные права и обязанности на неприватизированное жилье. Распоряжаться полностью по собственному усмотрению такой нельзя, так как она является муниципальной собственностью.

Правила прописки несовершеннолетнего ребенка

Для детей, которые не достигли совершеннолетия, местом жительства считается то, где прописаны их родители. В случае, когда те живут по отдельности, ребенка прописывают там, где он находится большую часть времени. То есть, к тому родителю, с которым он фактически живет.

Процедура прописывания на жилой площади, на которой проживает его отец или мать, в том числе неприватизированной, несовершеннолетнего ребенка не требует согласия как самого нанимателя, так и прочих совместно проживающих с ним совершеннолетних жильцов.

Ограничения действий с квартирой

Наниматели неприватизированного жилья сталкиваются с рядом ограничений и невозможностью совершения определенных действий с квартирой, таких как:

  • продаж;
  • сдача в аренду (целиком);
  • передача по наследству.

Такая квартира переходит в полное владение государства в случае, если из нее выписываются все жильцы, что может произойти по следующим причинам:

  • переезд;
  • смерть.

Стоит учитывать, что если в ней прописан один жилец, то при его выписке он сразу же теряет права на эту жилплощадь.

При выселении

Кроме того, государство имеет право выселить гражданина из муниципальной квартиры по ряду причин:

  1. Необоснованное отсутствие платежей за коммунальные услуги, задолженность по которым превышает срок в полгода. В данном случае нанимателя вместе с остальными членами семьи, проживающими в этой квартире, посредством суда выселяют в иное помещение по договору социального найма (ДСН), а именно в общежитие.
  2. Нарушение нанимателем и прочими проживающими на жилой неприватизированной площади прав соседей, использование квартиры в иных, не отвечающих нормам законодательства, целях. При этом сначала жильцам делается официальное предупреждение. Если после него действия, приведшие к такому положению вещей, не будут приостановлены, жильцов выселяют без предоставления альтернативной площади.

В случае, если проживающих в неприватизированной квартире вынужденно выселяют по причине сноса здания, признания его аварийным и прочим аналогичным поводам, государство обязано предоставить нанимателю и прочим прописанным другое благоустроенное жилье, о чем сказано в Жилищном кодексе РФ.

Наиболее частой из все причин является задолженность по коммунальным платежам. Тогда как если квартира была бы приватизирована, сделать это было бы невозможно. Максимум, что могло бы произойти – это временное отключение воды или света до той поры, пока задолженность не будет погашена.

После смерти нанимателя

Если умирает единственный наниматель и прописанный в неприватизированной квартире жилец, то она сразу же переходит в собственность муниципалитета. И иные заинтересованные лица не имеют права проживать на этой жилплощади. Тем не менее существуют нормы, гарантирующие проживание:

  • получившим полномочия жить на ней по решению суда;
  • членам семьи умершего, ранее проживавших совместно с ним;
  • вселенным квартиросъемщиком нетрудоспособных граждан, с которыми велось совместное хозяйство.

Выше перечисленные категории лиц имеют право оформить договор социального найма на свое имя, что гарантирует Жилищный кодекс. Но для этого необходимо, чтобы их данные имелись в изначальном варианте договора, а также чтобы остальные члены семьи и прочие равные им в правах лица дали на то свое согласие. Также обязательно согласование с органом, представляющим интересы наймодателя – государства, в чьей собственности находится помещение.

Как сдать неприватизированную квартиру в аренду

Прежде чем сдать в аренду муниципальную квартиру, нужно обратиться к собственнику с просьбой выдать разрешение.

Рекомендую оформить письменное прошение, направить его письмом с уведомлением. Ответ должен быть дан в течение одной календарной декады. При отсутствии возражений муниципалитет выдаст письменное согласие на сдачу муниципальной квартиры в аренду.

Только после этого можно искать квартирантов. Если вместе с инициатором сделки в муниципальном помещении проживают еще люди, нужно также заручиться письменным согласием от них.

Какие документы для этого нужны

Не стоит забывать, что нужно подготовить комплект документов:

  • свой паспорт;
  • соглашение о соцнайме, на основании которого наниматель проживает в этой муниципальной квартире. В документе должны быть указаны данные нанимателя и собственника;
  • согласие от муниципалитета;
  • согласие от других людей, проживающих в сдаваемой в аренду квартире;
  • если от лица собственника выступает его доверенное лицо, доверенность от нотариуса.

Будущий «поднаниматель» должен подготовить свой паспорт. Если он будет жить не один, то документы других лиц.

Также соглашение на аренду муниципального жилья. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к специалисту — юристу, риелтору, нотариусу.

Читать еще:  СОЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА ПРЕДПРИЯТИЯ НА ПРИМЕРЕ ОАО РЖД

Пошаговая инструкция по заключению договора поднайма жилого помещения

Есть один нюанс! При подготовке заявления в муниципалитет с просьбой разрешить сдать муниципальную квартиру в аренду необходимо, чтобы его подписали другие члены семьи, проживающие по этому адресу. Можно подготовить от них отдельное согласие, но рекомендую воспользоваться первым вариантом.

Прошение должно быть обоснованным. Поэтому к нему нужно приложить:

  • документы всех членов семьи, проживающих на данной жилплощади;
  • справку из ОВМ, в которой дан список всех постоянно зарегистрированных в квартире людей;
  • выписку по коммунальным платежам — не должно быть долгов;
  • копию действующего соглашения на социальный найм.

После получения согласия от владельца можно искать жильцов. Для этого можно воспользоваться любыми доступными способами:

  • обратиться к риелтору;
  • спросить друзей, знакомых, родственников, коллег;
  • дать объявление на онлайн- и офлайн-ресурсах.

Когда квартиранты будут найдены, с ними нужно достичь договоренности по всем условиям. В частности, по оплате. Только после этого надлежит составить договор аренды.

Что такое договор поднайма и условия подписания такого договора: какую информацию должен заключать договор поднайма

Если сравнивать социальный и коммерческий найм (то есть аренду), то сделка по поднайму равнозначна сделке по субаренде. В обоих случаях требуется получить согласие собственника.

При составлении соглашения на поднайм нужно:

  1. Для физических лиц — полностью Ф.И.О., данные из паспорта, адрес места жительства.
  2. Для юридических лиц (муниципалитет) — полностью название фирмы, юридический адрес, Ф.И.О. и должность руководителя.
  3. Полный адрес квартиры, сдаваемой в поднайм (в аренду).
  4. Ее характеристики — этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается аренда по комнатам, то нужно указать метраж каждой.
  5. Реквизиты документа, подтверждающего право пользования муниципальной квартирой у нанимателя.
  6. Реквизиты документа, на основании которого администрация владеет жильем.
  7. Срок действия.
  8. Реквизиты первичного соглашения.
  9. Размер платы за квартиру (за каждую комнату).
  10. Порядок и периодичность ее внесения.
  11. Прочие условия.

Скачать типовой бланк-образец можно здесь.

По договоренности стороны могут внести дополнительные условия. Например, порядок пользования помещениями общего назначения — кухней, коридором, ванной и туалетом. Это актуально, если муниципальная квартира будет сдаваться в аренду по комнатам.

Нужно подготовить 3 экземпляра соглашения. По одному экземпляру должно быть у нанимателя, поднанимателя и собственника.

Получение согласия собственника и прописанных жильцов

Это обязательный документ, без него сделка не может быть заключена. Чтобы его получить, необходимо оформить письменное заявление от имени нанимателя и членов его семьи, имеющих постоянную прописку по указанному адресу. В заявлении изложить просьбу разрешить сдать муниципальную квартиру в аренду.

Чтобы доказать, что все прописанные и проживающие согласны на сделку, каждый из них должен подписать данное заявление. Надлежит поставить подпись, ее расшифровку и дату.

Заявление направляется почтовым отправлением с уведомлением в местную администрацию.

На рассмотрение дается 10 дней. Через этот срок должен прийти ответ.

Плата за поднаем

Это условие относится к существенным. Стороны должны прописать размер платы за пользование муниципальной квартирой, периодичность ее внесения. Например, в конце месяца или до 05 числа каждого месяца.

Также можно указать порядок внесения средств — наличными деньгами или безналичным способом. Плата за аренду устанавливается соглашением сторон. Уведомлять собственника о размере нет необходимости.

Закон не запрещает делать перевод на банковский счет. Тогда в договоре его нужно прописать. Но наниматель должен понимать, что у него ежемесячно возникает доход, с которого он должен заплатить подоходный налог. Сумму НДФЛ к уплате рассчитать самостоятельно по итогам года или периода действия договора.

Срок действия и причины прекращения

Период действия соглашения аренды не может превышать период действительности договора соцнайма. Это условие дополнительно прописывается в «теле» документа. Также нужно указать конкретную календарную дату, когда все договоренности перестают действовать.

Одна из причин прекращения действия соглашения на сдачу муниципальной квартиры — истечение срока действия самого соглашения или первичного договора на найм.

Также его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Например, поднаниматель решил съехать. Но об этом должен предупредить «первичного» пользователя за 1–3 месяца.

Если один из оппонентов нарушит условия договора — это также причина прекратить сотрудничество. Это можно сделать мирным путем или в судебном порядке.

Ответственность за нарушение условий

Если стороны нарушат условия договора, их можно привлечь к ответственности. Как правило, это расторжение всех договоренностей и выселение из квартиры. Если нарушения серьезные, можно требовать денежной компенсации.

Очень редко, но решение споров выносят в зал суда. Как правило, все конфликты решают в мирном порядке.

Если наниматель решит сдать квартиру, не оповестив об этом владельца, его ожидает принудительное выселение без права предоставления прочего жилья.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector