Garant-blok.ru

Гарант Блок
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Приобретение недвижимости. приватизация, купля-продажа, строительство, дарение

Что выгодней и надежней оформить для обеих сторон сделки: дарение или куплю-продажу недвижимости

Варианты отчуждения недвижимости могут быть различными. Что выбрать исходя из нюансов сделки: обычную продажу или оформление дарственной? Отвечаем развёрнуто на этот вопрос.

  • Что такое дарственная. Определение понятия и особенности документа
  • Плюсы и минусы договора дарения
  • Договор купли-продажи и его отличие от дарственной
  • Плюсы и минусы заключения ДКП
  • Что выгоднее в тех или иных ситуациях

В чем разница договора купли-продажи и дарения?

Оформление договора дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, купли-продажи – гл. 30 ГК РФ. Обе процедуры считаются двусторонними, и направлены на отчуждение имущества одного лица в пользу другого. Сделки могут заключаться в устной или письменной форме, но если дарение происходит безвозмездно, то продажа – исключительно за деньги.

Есть и другие отличия:

ДарениеКупля-продажа
Дарителями могут быть все граждане, кроме недееспособных и детей до 14 лет. Нельзя делать подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их должностными обязанностями (ст. 575 ГК РФ)В процедуре вправе участвовать все, кроме малолетних детей и недееспособных граждан
Согласно ст. 36 СК РФ, полученное в браке имущество по дарственной признается единоличной собственностью супруга. Но на основании ст. 37 СК РФ второй супруг может добиться признания подарка общей собственностью, если за время совместной жизни путем совместных вложений существенно увеличена его стоимостьИмущество, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чьи деньги оно покупалось (ст. 34 СК РФ). Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому все ценности достаются одному из супругов
НДФЛ в размере 13% уплачивает получатель подарка – одаряемый. Но от налогообложения освобождаются близкие родственники дарителей (ст. 217 НК РФ)НДФЛ перечисляется продавцом, т.к. от реализации ценностей прибыль получает он.

Налоги с продажи подаренного имущества

Напомним, чтобы не платить налог государству, перед продажей квартиры, полученной в дар, нужно подождать 3 года (если дарил близкий родственник) или 5 лет (если дарил не близкий родственник). Тогда ни декларацию подавать не нужно, ни налог платить.

Если же подождать не получилось, то продавец вынужден заполнить декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13% налога от дохода. Доход от продажи определяется двумя путями, смотря какая цифра больше:

  • либо это 70% от кадастровой стоимости, обозначенной в выписке из ЕГРН;
  • либо цена, прописанная в соглашении.

Уменьшить налог при продаже можно так:

  • вычесть из дохода 1 млн. рублей стандартного вычета и рассчитать 13% от разницы;
  • если при дарении продавец уже платил налог 13%, то из дохода от продажи можно вычесть доход, который он указывал в 3-НДФЛ после дарения.

Примеры расчета после продажи смотрите ниже.

Считаем налог с продажи квартиры после дарения

Пример 1.

Квартира подарена Сидорчуку в 2018 году матерью. Налог после дарения он не платил, поскольку дарение прошло от близкого родственника. В 2020 году он продал квартиру за 2 000 000 рублей и теперь вынужден платить НДФЛ, ведь 3 года еще не прошло. Кадастровая стоимость квартиры – 1 800 000 рублей, 70% от нее составляют 1 260 000 рублей, поэтому в качестве дохода берем цену договора – 2 млн. рублей (она больше).

Уменьшить доход он может на 1 000 000 рублей стандартного вычета. Расчет налога будет таким: (2 млн. – 1 млн.) * 0,13 = 130 000 рублей.

Пример 2.

Тетя подарила Викторовой квартиру в 2017 году. Поскольку тетя и племянница – не близкие родственники, срок владения для освобождения от налога составляет 5 лет. Кроме того, Викторовой пришлось после дарения заплатить НДФЛ, который был рассчитан от кадастровой стоимости в 2 600 000 рублей и составил 338 000 рублей.

Викторова продала квартиру в 2020 году до истечения пятилетнего срока и снова должна уплатить НДФЛ в бюджет. Цена продажи в ДКП – 3 000 000 рублей, что намного больше 70% от кадастровой стоимости, поэтому в качестве дохода берем 3 млн.

Поскольку Викторова уже платила НДФЛ после дарения квартиры, можно вычесть из дохода от продажи доход от дарения, который она ранее указала в декларации. Расчет налога будет таким: (3 000 000 – 2 600 000) * 0,13 = 52 000 рублей.

Что такое договор купли-продажи?

Точное определение договора купли-продажи недвижимого имущества отражено в п. 1 ст. 549 ГК РФ.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Так, по данному документу продавец обязуется передать в собственность покупателю тот или иной вид недвижимости (квартиру, земельный участок, здание и т.д.) за определенную сумму денег. Договор купли-продажи составляется в письменном виде. При этом переход права собственности в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Подобный вид документа включает в себя ряд существенных условий, к которым относится:

  1. предмет договора;
  2. стоимость отчуждаемого жилья;
  3. лица, имеющие право пользования квартирой (при наличии).
  • Скачать типовой бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Стороны договора являются близкими родственниками

Рассмотрим, чем опасен договор дарения в данном случае.

Данное обстоятельство крайне важно. Когда даритель не состоит в родстве с получателем, выступающим в качестве продавца, последний обязан при совершении сделки с покупателем выплатить 13% налог. Если это условие не будет выполнено, вносить сумму придется новому собственнику или наступят иные неприятные правовые последствия нарушения законодательства.

Однако в случае дарственной в пользу родственника налогообложение не предусмотрено. Но требуется предъявить справку о родственных связях.

Если нет

В данном случае у продавца обязательно нужно потребовать документальное подтверждение факта оплаты налога. Также следует иметь в виду, что под родственниками подразумеваются:

  • дети;
  • родители;
  • дедушки и бабушки;
  • муж или жена;
  • сестры (братья), включая сводных.

Остальные родственные связи в данном случае не учитываются.

Уплачен ли продавцом налог НДФЛ

Это обстоятельство очень важно. Однако от НДФЛ освобождаются продавцы, если жилье находилось в собственности свыше 5 лет. В целом налогообложение при продаже недвижимости является важным источником поступлений в бюджет. Поэтому данная сфера подлежит пристальному государственному контролю.

Отрицательные стороны дарения

Практика показывает, что покупка недвижимости по договорам дарения составляет основную массу. Специалисты по жилищному праву выделяют основные плюсы и минусы договора дарения, по причине которых эти сделки отнесены к категории нежелательных:

Безвозмездность дарения

В случае возникновения спорных ситуаций у суда имеются все основания подозревать одаряемого в недобросовестности.

Практика показывает, что такие сделки, заключенные с пожилыми и социально неблагополучными людьми, которые не имеют другого жилья, часто признаются недействительными.

Для этого дарителю необходимо доказать, что он не осознавал последствий подписания договора либо передал имущество под влиянием обмана или угроз.

В качестве подтверждений могут быть использованы медицинские справки, показания свидетелей, а также факты о значительном ухудшении уровня жизни после заключения сделки. В результате одаряемый лишается имущества, а в случае фактической покупки – и затраченных денег. По этой причине специалисты советуют по возможности заменять дарение договором купли-продажи и брать с дарителя расписку в получении оплаты. Согласно закону, исполненная возмездная сделка по отчуждению имущества не может быть признана недействительной.

Безусловность дарения

Передавая имущество, даритель не имеет право возлагать на одаряемого никаких обременений. Например, обеспечить себе право пожизненного проживания, возможность пользования квартирой для своих родственников на определенный срок и т.д. Необходимо отметить, что при оформлении сделки купли-продажи или завещания законодательство дает возможность предусмотреть данные условия.

Налог на дарение

Если одаряемый не состоит с дарителем в близких родственных связях, то по нормам налогового права у него возникает обязанность по уплате налога в размере 13% от стоимости полученного имущества. Чтобы избежать неоправданных расходов, нужно оформить сделку купли-продажи.

Риски заключения договора купли-продажи

Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора.

Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:

  • Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
  • Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
  • Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
  • Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.

В случае сомнении лучше обращаться за помощью к юристам или нотариусам. Так договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Отказ от иска. образец и бланк для скачивания 2021 года
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector