Garant-blok.ru

Гарант Блок
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Раздел нежилого помещения между собственниками

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

Что такое порядок пользования помещением?

Общая собственность на недвижимое имущество возникает тогда, когда оно находится в собственности двух или более лиц. В большинстве случаев речь идет об общедолевой собственности — каждому из совладельцев принадлежит отдельная доля, которой он владеет, пользуется и распоряжается. Совместная собственность, когда отдельные доли не выделены, возникает лишь в определенных законодательством случаях. Например, в совместной собственности находится недвижимое имущество, нажитое супругами в браке.

Нередко у совладельцев имущества возникают конфликты в отношении того, как следует им пользоваться. Если окончательный раздел имущества невозможен, то сторонам во избежание конфликтных ситуаций необходимо разграничить зоны владения и определить пользования частями общего имущества.

Определение порядка пользования — процедура, закрепляющая за каждым из собственников часть общего имущества, которой он может пользоваться без ущерба для других совладельцев. Порядком пользования имуществом можно урегулировать и другие моменты пользования имуществом.

Особо важное значение имеет порядок пользования недвижимым имуществом — как жилым, так и нежилым. Такой вид имущества в большинстве случаев не может быть разделен между совладельцами без ущерба для самого объекта (нельзя организовать отдельные входы, разделить коммуникации и т. д.). Поэтому совладельцам часто приходится определять пользования недвижимым имуществом.

Нюансы при разделении нежилых помещений

В случае разделения коммерческого помещения в нежилом строении согласование в жилищной инспекции не требуется. Но если в ходе раздела затрагиваются несущие перегородки, потребуется проект перепланировки и техническое заключение специалиста. В любом случае при разделении помещений нужно составить технический план, на базе которого проводится процедура разделения в кадастре и ЕГРН Росреестра.

Преимущественно раздел помещения предполагает ликвидацию предыдущего объекта в кадастре и постановку на учет заново сформированных помещений. Реже вносятся изменения в кадастр – в такой ситуации потребуется согласованный проект перепланировки.

В случае инженерных несоответствий или недостаточной комплектации пакета документов Росреестр принимает решение о приостановке процедуры или отказывает в регистрации. На протяжении трех месяцев собственники должны предпринять меры для устранения недочетов.

Чтобы избежать отказов и приостановок в Росреестре, собственникам рекомендуется обращаться к специалистам. Стоимость и сроки разделения нежилого помещения в ЕГРН определяются в каждом индивидуальном случае отдельно с учетом сложности ситуации, наличия всех документов и прочих нюансов.

Читать еще:  Возврат денег за просроченный подарочный сертификат

Варианты раздела недвижимости

К недвижимости в России относятся здания и помещения, объекты незавершенного строительства, участки, машино-места. Права на недвижимость могут принадлежать одному лицу или нескольким собственникам. Учитывая особенности объектов недвижимости и их неразрывную связь с землей, раздел может осуществляться следующими способами:

  • путем перераспределения долей между правообладателями, внесением изменений в ЕГРН относительно прав собственности;
  • путем образования новых объектов, при этом исходное помещение утратит существование в натуре;
  • путем раздела участка на два и более новых надела, причем ограничений по их площади практически нет.

Разделить на доли можно любой объект недвижимости, в том числе нежилое здание, частный дом, квартиру, помещения. С разделом на новые объекты все сложнее. Во-первых, объект можно делить только на себе подобный. Например, здание нельзя разделить на помещения, так как это объекты разного типа. Помещения можно образовать за счет внутреннего объема здания, но в юридическом смысле это не раздел. Во-вторых, исходя из характеристик объекта раздел в натуре может оказаться невозможным. Например, практически невозможно разделить в натуре однокомнатную квартиру маленькой площади.

Раздел помещений в натуре осуществляется путем образования двух и более новых объектов. Для этого возводятся ограждающие конструкции, делается отдельный выход, проводятся другие работы.

Раздел с выделением долей

Если объект принадлежит на праве совместной собственности, правообладатели могут в любой момент разделить его, выделить доли. Такой вариант раздела возможен:

  • на основании соглашения между всеми правообладателями, после чего документ подается на регистрацию в Росреестр;
  • по условиям договоров, которыми предусмотрен раздел недвижимости по долям (типичным примером является брачный договор, который вступает в силу при разводе супругов-собственников);
  • на основании судебного акта, которым утвержден размел доли для каждого собственника.

В перечисленных случаях раздел по долям не влечет образование новых объектов. Дольщики получат выписку ЕГРН с подтверждением своих прав, будут пользовать общим имуществом объекта на равных условиях. В редких случаях возможен фактический раздел объекта в натуре под долю каждого собственника.

Комментарий эксперта. Раздел недвижимости по долям возможен в любой момент по требованию каждого из совладельцев. Для этого нужно направить требованием всем остальным собственникам, подготовить проект соглашения. Если договориться о разделе не удалось, можно обратиться с иском в суд. Если вам нужно разделить недвижимость с образованием долей, помощь в подготовке документов и прохождении процедур окажут юристы нашей компании.

№ п/пДокументы, которые используются при согласовании раздела помещенийОписание
1Правоустанавливающий документПровести раздел может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве
2Согласие собственниковНа проведение раздела требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование.
3Проект перепланировки или реконструкцииПроект содержит описание всех работ при перепланировке или реконструкции, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков.
4Техническое заключениеТехническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки при разделе. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций.
5Акт приемочной комиссииАкт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению.
6Технический план.Основной документ, на основании которого новые объекты после раздела ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания.
Читать еще:  Должностная инструкция специалиста по кадрам 2021 года

Раздел с образованием новых объектов

Для раздела недвижимости с образованием новых объектов также потребуется соглашение правообладателей, судебный акт. Не нужны такие основания, если объектов владеет одно лицо, которое само принимает решение о судьбе и статусе своего имущества. Например, собственник может разделить объект, чтобы одно образованное помещение продать, а второе использовать под свои нужды.

Вот несколько важных нюансов, которые нужно учитывать при разделе объекта:

  • необходимо определить, возможен ли раздел по строительным нормам. по требованиям безопасности, по типу объекта (например, разделить одно здание на два новых можно только в редких случаях путем реконструкции);
  • чтобы поставить вновь образованные объекты на учет в Росреестре и зарегистрировать права на них, нужно соблюсти признаки обособленности и изолированности;
  • раздел в натуре осуществляется путем проведения строительных работ, поэтому заказчику нужно получить проект, пройти обязательные согласования.

Когда строительные работы будут завершены, в Росреестр нужно представить технические планы на каждый новый объект. По этим документам будет проведен учет с регистрацией прав. Естественно, данные об исходном объекте будут удалены из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера.

Комментарий эксперта. Прежде чем приступать к строительным работам, нужно убедиться в технической и правовой возможности раздела, оформить проект на перепланировку или реконструкцию. Наши эксперты проведут предварительное обследование и изучат документацию на объект, чтобы определить указанную возможность, выбрать допустимый вариант раздела.

Особенности разделения здания на помещения

Раздел здания на помещения имеет ряд нюансов, которые обусловлены требованиями законодательства (а именно ФЗ №218). Для выделения отдельного помещения внутри многоэтажки необходимо соблюсти следующие условия:

  • помещение должно быть изолировано и обособлено за счет наличия капитальных перегородок (стен) и отдельного входа (входной двери);
  • из помещения должен быть обеспечен проход через общие пространства на улицу.
Читать еще:  Предварительный договор купли-продажи земельного участка. образец и бланк 2021 года

Для выделения отдельных помещений, как правило, производится перепланировка строения, которое было первоначально зарегистрировано как единый объект. Для выделения и постановки каждого отдельного помещения на учет для каждого объекта готовится отдельная проектная документация и план. При этом происходит либо выдел помещений, либо раздел строения:

  • выделение доли в натуре (т.е. физическое выделение части здания), в результате чего образуется новое отдельное жилье, которое подлежит регистрации, здание целиком при этом с регистрации не снимают;
  • второй вариант — это раздел первоначального объекта, который в целостном виде утрачивает свое значение, вместо него регистрируются несколько (два и более) объектов недвижимости.

Различаются процедуры регистрации выделенных помещений коммерческих и жилых зданий. Процедура регистрации отдельных изолированных и обособленных пространств в коммерческом здании, как правило, упрощена, имеет четкие стандарты и производится быстро. При внесении изменений (перепланировок) в жилом здании, порядок согласований представляется более сложным, поскольку требует наличия нескольких разрешительных документов контролирующих органов в соответствии с Жилищным кодексом.

В последнее время сохраняется тенденция строительства жилых комплексов и клубных домов в форме коммерческих зданий, так называемых апарт-отелей, в которых квартиры реализуются под видом апартаментов.Такой вариант существенно облегчает процедуру регистрации.

Когда можно разделить нежилое помещение на два помещения?

В соответствии с действующим законодательством, раздел нежилого помещения возможен только в том случае, если полученные в результате части объекта будут признаны пригодными для проживания. Но при этом стоит учесть небольшой нюанс — комнаты не могут подлежать разделу на доли.

Чтобы объект был признан жилым, необходимо чтобы он соответствовал таким требованиям:

  • Помещение имеет доступ к тепло-, водо- и электроснабжению;
  • Помещение имеет естественное освещение (то есть должны присутствовать в наличии окна);
  • Площадь объекта составляет не менее 12 квадратов на каждого собственника.

Суть разделения нежилого помещения

Разделом нежилого помещения называется процесс преобразования одного объекта недвижимости в два отдельных. Процесс проводится при участии кадастрового инженера и при одобрении со стороны работников ЕГРН. Обычно инициатором раздела является владелец помещения. Но допускаются и иные варианты. Пример: заявление подается арендаторами, желающими разделить снимаемое помещение на два отдельных объекта.

Процесс раздела проводится как в добровольном, так и в принудительном порядке.

Возможный вариант: собственник недвижимости обязан передать часть своего имущества кредиторам, по решению суда. В этом случае помещение разделяется, и одна из частей отходит в уплату долга. Размер отделяемой доли определяется судьей, при содействии кадастрового инженера.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector