Garant-blok.ru

Гарант Блок
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта


Стоимость определяется на основании заключения независимого оценщика. Нужно отметить, что действующим законодательством не установлен порядок деления объекта на два самостоятельных инвентарных объекта.

Разделение объекта основных средств может быть осуществлено на основании приказа (распоряжения) руководителя учреждения и оформлено соответствующим актом.

В акте необходимо указать причины деления объекта, а также сведения о нефинансовых активах, принимаемых к учету в результате осуществления данной операции. Кроме того, также необходимо оформить все предусмотренные инструкциями первичные документы, отражающие выбытие и поступление нефинансовых активов. Учреждению желательно определить подробный порядок организации бухгалтерского учета в подобных ситуациях в рамках учетной политики и согласовать его с учредителем.

Возможен такой вариант. В учете учреждения следует отразить ликвидацию объекта «Здание» и принятие к учету двух новых объектов основных средств.

Каким образом в бухгалтерском и налоговом учете отразить операции по разделению объекта недвижимости (здания) на два самостоятельных нежилых помещения?

В свою очередь, прекращение права собственности возможно при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п.

1 ст. 235 ГК РФ). Однако Законом N 122-ФЗ не установлена обязанность собственника предоставлять заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости с повторной регистрацией права собственности на образовавшиеся при разделе объекты недвижимости. В соответствии с п. 9 ст. 12 Закона N 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Раздел помещений

Раздел помещения – это операция, в ходе которой становится возможным создание двух и более новых помещений, каждому из которых будут присвоены собственные параметры. Вновь образованные помещения должны иметь необходимые признаки обособленности и изолированности. Отсутствие последних двух признаков признается законным основанием для того, чтобы приостановить и/или запретить действия, имеющие отношение к регистрации (п. 34 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).

Процедура раздела помещения имеет несколько важных особенностей:

  • решение о проведении раздела может принимать только собственник, а в случае наличия нескольких правообладателей не обойтись без получения согласия каждого из них;
  • осуществление раздела происходит в ходе строительных работ, попадающих под понятие о перепланировке или реконструкции;
  • проведение перепланировки и реконструкции невозможно без предварительного согласования – его осуществление возможно только на основании проектной документации. Если встанет вопрос о реконструкции, понадобится получение разрешения на реконструкцию. Подробно о том, как оформить уведомление и получить разрешение на строительство или реконструкцию мы писали здесь https://prokadastr.com/kak-zaregistrirovat-dom/;
  • утверждаются итоги в акте строительных работ. После утверждения результаты фиксируются в техническом плане, оформляемом кадастровым инженером (он приступает к выполнению этой задачи только после того, как лично обследует вновь созданные помещения).

Появление новых помещений подразумевает обязательный учет их характеристик и обязательное внесение информации в ЕГРН.

Комментарии (21)

По разделу одной точки: я допускаю, что точка, как ни странно, останется одна, дальше пойдет общее энергохозяйство потребителей, находящееся в их долевой собственности (или в собственности одного из них — тогда он будет еще и владельцем сетей опосредующих подключение). Не знаю, насколько это соответствует концепции электроэнергетики.

По разделу мощностей. Я бы шел от согласия в первую очередь. При недостижении — от физических параметров сети. В одном случае (раздел производственной базы) я готовился поднимать везде где только можно сведения о сетях и нагрузках, установленном энергопотребляющем оборудовании по каждому зданию базы, чтобы вычислить, какая мощность приходилось на каждое здание (через мощность автоматов, сечение кабеля, сумму нагрузок станков. ). Это приблизительный метод, но за неимением лучшего. Впрочем, там договорились мирно.
В другом случае (неявный раздел мощностей) эксперт сработал нам на руку и прописал в заключении одинаковые номиналы автоматы на каждую отдельную линию, хотя площади там сильно разные. До судебной поверки пока не дошло.

На таком уважаемом ресурсе ссылаться на судебные акты общей юрисдикции по-моему личному убеждению как то даже неприлично. что ещё раз подтверждается текстом, который язык не поворачивается назвать судебным актом, размещённом на сайте одной из областных богаделен.

Читать еще:  10 типичных ошибок при собеседовании

Грубо? Ну а как по другому можно назвать заведение, признающее наличие технологического присоединения на основании того, что в материалах дела имеется лист, полагаю что с фоткой, на котором указано, что фактически какие то провода прикручены.

Ведь технологическое присоединение это совсем не физическое соединение проводов физически соединять и разъединять провода возможно сколько угодно раз, никаких ограничений нет, а уж тем более нет ни в одном нормативном акте указания на однократность физического соединения, ибо сие глупость, не очевидная похоже только для судей данного облсуда.

Технологическое подключение это комплекс, в первую очередь, правовых мероприятий, устанавливающих класс надёжности подключения, границу разделения балансовой принадлежности объектов между СО и абонентом, и т.п. и т.д.
И до тех пор пока все правовые аспекты техприсоединения не разрешены и не закреплены в соответствующих документах, подписанных конкретным абонентом и СО, ни о каком состоявшемся технологическом присоединении не может идти речи.

Уважаемые коллеги, могу поделиться своим опытом участия в суде по спору между собственниками жилых домов, которые были технологически присоединены в ходе строительства территории коттеджной застройки, и владельцем объектов электростевого хозяйства — компанией-застройщиком, а также с энергосбытовой компание и электросетевой компанией, — о понуждении к выдаче индивидуальных актов ТП и заключении индиуидуальных договоров энергоснабжения —
см. здесь: «Электроэнергетика, и не только», — https://zakon.ru/blog/2017/04/10/elektroenergetika_i_ne_tolko

В настоящее время в удовлетворении иска было отказано и вопрос решается в административном порядке с участием компетентного и уполномоченного государственного органа — Комитета по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области. Чем дело закончится, — неизвестно.
Элсетевая компания считает, что повторное ТП ранее уже присоединенного объекта не отвечает требованиям закона. Тогда как фактически присоединены не каждый дом в отдельности, а сразу несколько десятков жилых домов. 2-й вариант был предложен Комитетом по ТЭК, но отклонен одним из собственников, в споре в связи с неоплатой его жилой дом отключен от электроэнергии. Но остальные собственники — так и остаются подключенными и потребляют электроэнергию от ТП владельца-частного лица.

1. Однократность ТП — да, но только ПРИ УСЛОВИИ, что введенные в эксплуатацию электросети отвечают требованиям надежности и безопасности.

2. Т.к. в нашем случае энергосбытовая компания считает, что не может гарантировать надежное энергоснабжение по элсетям частных лиц, и несет ответственность только точки присоединения к элсетям электросетевой организации, а далее — не ее «зона ответственности».

3. Поэтому рекомендую этому собственнику, что в целях бесперебойного и надежного энергоснабжения необходимо новое, повторное ТП с изменением внешней схемы энергоснабжения с выполнением новых ТУ, актами разделения границ эксплуатационной ответственности и границ балансовой принадлежности, благо дом находится на территории сельской местности и техническая возможность для этого имеется в зоне доступности до элсетей элсетевой организации.

4. Потому что именно надлежащее техприсоединение и выполнение всех нормативных требований, как мне помнится, может быть проверено только Ростехнадзором. Иное противоречило бы смыслу самого техприсоединения — электричество поступает, но — каким образом и кто несет ответственность и с чьей стороны, — эти вопросы необходимо урегулировать. Чтобы быть гарантированным и ответственным, — каждым в своей части, — при электроснабжении данного конкретного, — любого объекта, в том числе — части объекта недвижимости в виде отдельного помещения.

Если руководствоваться позицией 2 (более, конечно, логичной) то возникает вопрос — где именно будет точка присоединения? Если не изменится, то что делать с БП и ЭО? Самый горячий вопрос, с которым соприкасаются теоретические упражнения, это ЭО — ведь обслуживание сетей стоит денег, а сетевой эти непонятные внутридомовые сети за точкой присоединения неинтересны, да и ответственность за них нести.

В нашем регионе чаще всего делают так, что при разделении единого объекта недвижимости на большее количество, сохраняется некое лицо, обслуживающее и владеющее распределительными сетями внутри объекта, между точкой присоединения и учётом всех собственников.

Где-то краешком глаза читала, что имеются проекты изменений в действущие Правила, надо их изучить, — возможно, там есть ответы на все эти вопросы. Также были разъяснения ФАС. Вообще это целая некодифицированная отрасль права — электроэнергетика, чтобы в ней разбираться, необходимо иметь представление и в области электротехники. Например, я нашла следующую информацию на сайте-http://www.e-reading.club/chapter.php/119484/2/Krasnik_-_Proryv_v_elektroset%27._Kak_podklyuchit%27sya_k_elektroseti_i_zaklyuchit%27_dogovor_ene—bzheniya.html,

Читать еще:  Чем занимаются шахтеры

в которой при ответе на вопрос 432 отвечает: «Вам нужен не просто юрист, а профессионал, разбирающийся в правовых вопросах в области электроэнергетики. Имеются случаи, когда юристы по проблеме, аналогичной затронутой Вами, обращаются к автору настоящей книги. Поэтому рекомендуем Вам ознакомиться с материалом данной книги, а также со справочником [21].»

Так, «Вопрос 12. Какой объем организационных работ требуется выполнить для подключения потребителя электрической энергии к электросетям и заключения договора энергоснабжения?
Ответ. Требуется выполнить следующий объем работ:
получить согласие балансодержателя ВРУ на подключение мощности (ВРУ – вводно-распределительное устройство, представляющее собой совокупность конструкций, аппаратов и приборов, устанавливаемых на вводе питающей линии в здание или в его обособленную часть, а также на отходящих от него линиях);
получить ТУ и/или разрешение электросетевой компании на присоединение мощности и выполнить их;
оформить и согласовать с заинтересованными организациями (с балансодержателем сети, электросетевой и энергосбытовой компаниями) акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (АРБП);
разработать проект электроснабжения и согласовать его в части учета электроэнергии с энергосбытовой организацией и в полном объеме – с территориальным органом Ростехнадзора (если мощность электроустановки меньше 10 кВт, то достаточно разработать схему электроснабжения и согласовать ее только с энергосбытовой компанией в части учета электроэнергии);
получить от Ростехнадзора акт допуска электроустановки в эксплуатацию, для чего необходимо оформить документацию согласно перечню, приведенному в ответе на вопрос 191, и представить электроустановку к осмотру инспектору Ростехнадзора;
оформить и заключить с энергосбытовой компанией договор энергоснабжения.
В общей сложности потребителю электрической энергии необходимо оформить и заключить д в а договора (договор технологического присоединения к электросети с электросетевой компанией и договор энергоснабжения с энергосбытовой компанией), разработать д в а проекта (внешнего и внутреннего электроснабжения), провести согласования разработанной технической документации (АРБП, проектов (схем) электроснабжения и др.) с семью организациями (табл. 1), получить от Ростехнадзора акт допуска электроустановки в эксплуатацию и т. д. (Не много ли надзорных организаций для одного потребителя?)
Перечисленные этапы работ можно представить в виде табл. 1.

Именно на основании нее можно зарегистрировать имущество.

Ранее учитываемый объект, который собственник решил разделить, утрачивает возможность существовать.

Специалисты реестра аннулируют его кадастровый номер, а сведения о нем переносят в архив. Если разделяемым объектом владел один собственник, то и новые помещения будут принадлежать только ему. Если у предоставленного помещения было несколько владельцев, то они имеют возможность получить долю каждой новой территории.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Главное при переоформлении нескольких помещений, полученных из одного, – соблюсти две уникальные характеристики объектов: изолированность, обособленность.

Обратите внимание на следующие моменты: изолированность предполагает полное ограничение помещения с созданием отдельного входа.

При этом имеется четыре стены с окнами или без них;

Раздел объекта с целью сдачи в аренду

В 2021 году можно передать в аренду помещение (часть здания), даже если они не изолированы и обособлены. Для такого варианта временного раздела необходимо учесть следующие особенности:

  • здание или помещение можно временно разделить на объекты;
  • каждая временное выделенное помещение имеет уникальные технические характеристики, которые устанавливаются кадастровым инженером;
  • каждое помещение ставится на временный кадастровый учет – при этом, постановка на учет проводится по общим правилам, но не изменяются права собственника.

Сведения о временном учете также вносятся в кадастр и регистрируется обременение прав (до окончания срока аренды). При регистрации договора предоставляются документы, перечисленные в ФЗ № 218-ФЗ. Если аналогичные части помещения сдаются в аренду повторно, то технические планы оформляются заново.

Основы перепланировки нежилого объекта

Что подразумевает под собой перепланировка помещения?

С точки зрения Градостроительного Кодекса РФ, перепланировкой объекта недвижимости является процедура, в процессе которой проводится его существенное видоизменение.

При этом важно, чтобы изменялись структурные или пространственные свойства помещения, иначе проводимое мероприятие считаться за перепланировку не будет.

Говоря проще, перестановка мебели в комнате – это не перепланировка, а снос стены и объединения нескольких помещений в одно – именно она.

В качестве типовых изменений подобного рода также можно выделить:

  • увеличение или уменьшение площади объекта недвижимости;
  • монтаж или демонтаж оконных и дверных проемов;
  • снос стен или отдельных помещений;
  • увеличение высоты потолков;
  • перестройка каркаса крыши и подобные процедуры.
Читать еще:  Микропредприятие критерии и отличия от малого предприятия

На первый взгляд может показаться, что относительно нежилых помещений в нежилых зданиях проведение таких мероприятий не применимо.

Но на деле ситуация в корне иная. Как правило, изменение нежилых объектов недвижимости проводится с целью их адаптации под новое целевое назначение. Например, предприниматель арендовал некоторый ангар на длительной основе и получил разрешение проводить его перепланировку.

Дело в том, что данный объект имеет подразделения на 10 отдельных помещений, а арендатор хотел бы использовать его в качестве большого, просторного склада. Дабы добиться своей цели он и прибегает к совершению перепланировки нежилого здания, а точнее – к сносу лишних перегородок.

Данную процедуру и мероприятия аналогичного вида нельзя проводить без получения специального разрешения и оформления соответствующей документации.

Проигнорировав подобное правило, между прочем установленное законом, проводящее видоизменение объекта лицо рискует понести некоторую ответственность за проведение незаконной перепланировки. При этом совершенно не важно – имеется ли у перепланировщика право собственности на изменяемое имущество или нет.

Как осуществляется разделение квартиры?

Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:

  • составление и утверждение проекта;
  • согласование решения с органами муниципального управления;
  • фактический раздел одной квартиры на две;
  • проверка выполненных работ инспекторами и составление акта проверки;
  • регистрация новых объектов недвижимости.
  • Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.

    Для составления проекта нужно будет обратиться в специализированную организацию, куда придётся предоставить технический паспорт квартиры или поэтажный план.

    Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • заключение специализированной организации о возможности проведения работ;
  • копия паспорта заявителя;
  • технический паспорт на квартиру;
  • согласие собственников жилья;
  • разрешения от газовой службы, электриков, соседей.
  • Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.

    После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.

    Судебное разделение квартиры

    Если у квартиры несколько собственников, которые добровольно решают разделить недвижимость между собой, им достаточно заключить между собой соглашение о разделении. При желании для минимизации рисков его можно заверить у нотариуса.

    Соглашение составляется дополнительно ко всем документам, которые собираются для получения разрешения на разделение. Соглашение защищает только интересы конкретной стороны в этом споре.

    Если же собственники не могут мирно договориться о разделе жилья, им приходится обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением. Перед направлением иска в суд нужно провести оценку делимой недвижимости для определения ее точной стоимости.

    Суд чаще в данном случае отказывает в удовлетворении таких исков, обязывая решать вопрос раздела имущества не в натуре, а путём его продажи и деления между собой финансовых средств.

    Суд удовлетворит иск скорее всего только, если спорное жильё ранее состояло из обособленных квартир, в жилье большая площадь и несколько санузлов или здание просто является одноэтажным частным домом.

    Через суд вопрос будет решаться очень долго. После вынесения решения придётся ждать ещё один месяц, пока оно не вступит в законную силу.

    Собственники квартир вправе раздались своё имущество в натуре на несколько отдельных обособленных жилых помещений. При этом любое разделение квартиры должно сопровождаться соблюдением правил и санитарных норм, следованием процедуре согласования перепланировки с органами местной власти и Жилищной инспекцией.

    Самовольные изменения в разделе квартиры могут привести к большим штрафным санкциям и предписаниям о необходимости возврата помещения в исходное состояние.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector