Garant-blok.ru

Гарант Блок
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры «вторички» в 2021 году

Здравствуйте. Все что я описала в данной статье, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются покупать квартиру «вторичку». Я не стала указывать здесь информацию с других юридических сайтов. Хочу чтобы моя статья дополняла ваши знания.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Стратегия №1: Покупка жилья для перепродажи

Вообще покупка жилья ­– один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.

Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.

На деле каждый из этих пунктов требует очень пристального внимания и зависит от множества факторов, каждый из которых крайне важен.

В первую очередь стоит понимать каким образом будет приобретаться квартира – за счёт собственных или заёмных средств. В случае ипотеки следует заложить в будущую минимальную сумму продажи проценты по кредиту, расходы на оформление страховок и оценочного альбома и прочие обязательные платежи, которые накладывает банк.

Затем стоит определиться с районом города, недвижимость в котором наиболее ликвидна и может быть в последствии быстро реализована, а после – с типом приобретаемой недвижимости. Так новостройки и квартиры на вторичном рынке обладают целым рядом преимуществ и недостатков по сравнению друг с другом, которые нельзя не брать в расчёт.

Например, квартиру на «вторичке» можно гораздо быстрее подготовить к продаже – начинать ремонт можно сразу после получения ключей. Кроме того – с продавцом легко можно поторговаться и получить дисконт в 5-10% от стоимости квартиры. Конечно, далеко не все готовы на такие условия, но, если вы клиент с «живыми деньгами» (то есть без ипотеки и готовый выйти на сделку в ближайшие дни), а продавцу очень срочно нужно продать квартиру – скидка практически гарантировано у вас в кармане. Минусы же «вторички» тоже на поверхности: требуется серьёзная юридическая экспертиза, чтобы не приобрести проблемную недвижимость, а сама ликвидность квартиры даже после проведенного ремонта будет уступать аналогичной жилплощади в новостройке из-за общего состояния самого дома.

Читать еще:  Акт приемапередачи квартиры Бланк и образец заполнения

Плюсы новостройки обратно пропорциональны минусам вторички: квартира в новом и современном доме – гораздо более лакомый кусочек, так что на нее будет легче найти покупателя, а с юридической точки зрения такая покупка требует значительно меньше проверок, т.к. до вас этой недвижимостью никто не владел. По сути, самое главное здесь – выбрать надёжного застройщика. С минусами всё сложнее: несмотря на то, что довольно часто можно встретить акции и специальные предложения, большого дисконта здесь ждать не стоит. Кроме того, начать ремонт и выставить квартиру на перепродажу получится далеко не сразу – чем меньше степень готовности дома, тем сложнее просчитать реальный срок его сдачи, а покупать недвижимость в самом конце строительства максимально невыгодно, т.к. её цена будет уже достаточно высокой.

Отсюда можно сделать следующие выводы по доходности различных типов недвижимости:

Тип недвижимостиСрок реализацииВозможный доход
Новостройка1,5 — 2 годаДо 50%
Вторичка1 — 3 месяцаДо 30%

Важно понимать, что представленные цифры могут быть достигнуты только при правильном просчёте всех вложений и выборе наиболее подходящих объектов для инвестирования.

Как проверить недвижимость на юридическую чистоту

Проверить квартиру можно самостоятельно или с помощью специалиста по недвижимости (риэлтора или юриста).

Для начала убедитесь, что квартира принадлежит продавцу и на ней нет ограничений и обременений. Информация об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости содержится в выписке из ЕГРН. Какие документы нужно проверять?

Основания приобретения права собственности

Право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора приватизации, купли-продажи, дарения, в порядке наследования.

Приватизация. Правоустанавливающие документы:

  1. договор на передачу жилого помещения в собственность граждан;
  2. свидетельство о государственной регистрации права.

При покупке приватизированной квартиры следует уточнить:

  • сколько собственников;
  • участвовали ли в приватизации несовершеннолетние дети;
  • есть ли члены семьи, которые отказались от приватизации.

Гражданин отказавшийся от приватизации, не включается в число собственников, но остается пользователем жилья и сохраняет пожизненное право пользования квартирой. Выписать такого жильца не представляется возможным. Это является основным риском при покупке приватизированной квартиры.

Договор купли-продажи. На что обратить внимание в этом случае:

  • как давно была сделана покупка и сколько раз менялись собственники. Если за последние 5 лет собственники менялись несколько раз есть повод насторожиться;
  • убедиться, что предыдущая сделка была завершена, конфликтов и разногласий между бывшими участниками нет. Попросите показать расписку в получении денег и акт-приема передачи.

Договор дарения. Что необходимо выяснить:

  1. кто являлся дарителем;
  2. являлось ли подаренное имущество личной собственностью дарителя;
  3. как давно было подарено имущество;
  4. есть ли заинтересованные третьи лица.

Оспорить дарственную непросто, но лучше, если квартира была подарена много лет назад.

Наследование. Если вы решили купить квартиру, полученную в порядке наследования, как снизить риски в этом случае:

  • сделку купли-продажи оформлять у нотариуса;
  • лучше, если наследство было оформлено более 3-х лет назад;
  • застраховать сделку.
Читать еще:  Порядок заполнения строки 030 в форме 6НДФЛ

Дополнительно можно взять у продавца квартиры заявление, о том, что в случае появившихся наследников, он обязуется самостоятельно и за свой счет удовлетворить их требования. Данное заявление обязательно заверить нотариально.

Никакой гарантии для покупателя в таких сделках нет.

Наличие обременений и арестов

Сведения об ограничение прав и обременения объекта недвижимости представлены в выписке из ЕГРН, которую можно заказать на сайте Росреестра .

Проверка подлинности документов

Документы должны быть правильно заполнены, хорошо читаться, наличие водяных знаков, отсутствие помарок и исправлений. Исправления обязательно заверены печатью и подписью заверителя. Сделки с недвижимостью по договорам купли-продажи, мены, дарению, ренты недвижимого имущества заключенные до 2013 года, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Соответствие фактической планировки с техническим паспортом

Основные характеристики объекта в техническом паспорте и в выписке из ЕГРН должны совпадать. Фактическая планировка должна соответствовать плану помещения в документах. Если есть расхождения, продавец должен их устранить. В противном случае узаконивать перепланировку придется самим. Это дополнительные траты или возможные штрафы.

Проблемные собственники

Собственниками квартиры могут быть не только совершеннолетние и дееспособные граждане, но и несовершеннолетние, недееспособные или временно отсутствующие. Если собственниками являются::

  • несовершеннолетние. Для продажи квартиры нужно разрешение органов опеки;
  • пожилые люди, лица употребляющие алкоголь и ведущие асоциальный образ жизни. В этом случае требуйте справку из психоневрологического, наркологического диспансера и при необходимости разрешение органов опеки;
  • собственники, которые проходят службу в армии, отбывают наказание в тюрьме, пропали без вести, уехали в другую страну. Граждане, временно снятые с регистрационного учета, регистрируются по прежнему месту жительства, даже при смене собственника. От таких сделок лучше отказаться.

Попросите продавца предоставить справки формы 9 и 12. В справке формы 9 указаны граждане прописанные, либо снятые с регистрационного учета при одном владельце.

В форме 12 указываются все прописанные с момента регистрации, в том числе и те, кто выписан, но со временем может вернуться и прописаться.

Разрешение супруга на совершение сделки

Узнайте у продавца, как была приобретена продаваемая квартира. Если квартира приобреталась в браке, попросите нотариальное согласие супруга на продажу. Данный документ это ваша гарантия от возможных споров в будущем. Если продавец в разводе, уточните был ли раздел имущества и проверьте есть ли имущественные претензии.

Отсутствие долгов по ЖКХ

Чтобы убедиться в отсутствии долга за коммунальные услуги и капитальный ремонт, попросите справку об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

Совет: Всегда заказывайте расширенную выписку из ЕГРН, проверку по базам ФССП и МВД. Проверяйте собственника в Едином Федеральном Реестре Сведений о Банкротстве и в реестре судебных дел (арбитражные суды, мировые суды, суды общей юрисдикции).

Что нужно знать о приобретаемой квартире

Если покупатель и продавец решили отказаться от участия посредников в сделке, необходимо внимательно изучить все юридические аспекты и отношение продающей стороны к самому жилищу . В качестве продавца могут выступать:

Хозяин, который имеет квартиру в своей полной собственности;

Представитель собственника (по нотариально заверенной доверенности);

Совладельцы со своими долями собственности этого жилья;

Приняв решение о самостоятельной покупке (без привлечения риелтора) переходить к процессу приобретения стоит только после тщательного изучения всей жилья и выявления потенциальных проблем, как физических (качественные параметры), так и юридических.

Чтобы предотвратить возможные риски судебных разбирательств, у продавца нужно узнать историю о том, как ему досталась квартира и есть ли другие совладельцы, а также «несобственники» с правом пользования недвижимостью (несовершеннолетние, недееспособные, пенсионеры, пр.). К таковым, кстати, относятся лица, отбывающие наказание в соответствующих учреждениях.

Читать еще:  Сроки отчетности за 4 квартал 2021

В том случае, если квартира была приобретена после заключения брака, его супруг также является собственником. Причем, даже после развода жилье принадлежит обоим супругам в равных долях, если, конечно, доля одного не была передана в дар другому.

Также нужно обратить внимание на число прописанных в квартире лиц и удостовериться в том, что за жильем не числится никаких штрафов и задолженностей, включая коммунальные платежи.

Кстати, прописанных «несобственников» на момент продажи быть не должно, так как выселить их будет крайне сложно даже по решению суда.

На что обратить внимание?

Собираясь покупать квартиру, человек уже знает, на какой бюджет рассчитывает, сколько комнат необходимо, предпочтительный район. С семьей нужно обсудить желаемый этаж (если верхний, тогда целесообразно наличие лифта), инфраструктуру (присутствие поблизости детского сада, школы, торгового центра, больницы). Не лишним будет уточнить, какой общественный транспорт здесь ходит и как часто.

Выбрав подходящий вариант по объявлению, потенциальный покупатель связывается с продавцом и договаривается о встрече с целью осмотра жилья. Покупать без него нельзя, ведь только своими глазами можно увидеть изъяны.

Во время осмотра обращайте внимание на:

район, где находится дом, отдаленность от места работы;

инфраструктуру – присутствие рядом детских площадок, парковочных зон, торгово-развлекательных центров;

состояние многоквартирного дома, чистоту лифта, подъезда, лестничных клеток, оснащенность (домофон, внутреннее и внешнее освещение);

состояние квартиры (давность, уместность ремонта, качество отделки, законная или незаконная перепланировка, коммуникации);

документы – паспорт владельца, подтверждение его права на владение жилплощадью, правоустанавливающие бумаги по перепланировке, технический паспорт.

Важно! Если жилье сдавалось в аренду, нередко его состояние оставляет желать лучшего. Потому подобные вопросы лучше уточнять заранее, иначе вскоре неожиданно придется менять коммуникации.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.
Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector