Garant-blok.ru

Гарант Блок
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возможна ли судебная защита преимущественного права покупки?

Преимущественное право покупки доли определен в ст. 250 ГК РФ. В ней указано, что не зависимо от степени родства продавца и покупателя, основными претендентами на возмездное получение части квартиры имеют другие сособственники.

Это означает, что если вы решили продать свою долю в жилом помещении, то первым делом вы обязаны уведомить других совладельцев о своем намерении.

Так же следует учесть, что если вы в последующем продадите свою долю иным лицам (не собственникам других частей) за сумму, которая меньше той, которая была предложена совладельцам, то такую сделку можно признать недействительной.

Кроме уведомления других владельцев квартиры закон не обязывает вас посвящать кого бы то ни было в свои планы по отчуждению имущества.

Переуступить свое преимущественное право на приобретение доли нельзя. То есть сообщать о намерении продать часть квартиры нужно только совладельцу, а не его родственникам и доверенным лицам.

Уведомление необходимо только в случае с продажей или меной части объекта недвижимости. Если вы решите ее подарить, то преимущественным правом никто пользоваться не будет. Однако если под видом договора дарения будет все же проведена сделка купли-продажи (переданы деньги), то в последующем заинтересованные лица смогут признать ее ничтожной. О том, как правильно провести эту процедуру мы уже рассказывали в статье «Договор дарения доли в квартире».

Что такое преимущественное право покупки доли

Отчуждение долей происходит практически в том же порядке, что и продажа целой квартиры. Главное отличие связано с необходимостью предварительного согласования продажи с остальными собственниками и предложения им выкупить собственную часть жилья. Закон защищает права текущих владельцев долей, выдвигая их в качестве первых претендентов на покупку. Только в случае отказа от покупки со стороны всех совладельцев жилья, продавец сможет предложить часть имущества к выкупу третьим лицам.

Если продавец проигнорирует требование закона, оформив сделку с посторонним покупателем, зарегистрировать сделку через Росреестр не удастся, либо заинтересованные в выкупе собственники вправе оспорить сделку, возвращая себе право выкупа имущества через суд.

Если долю выставляют на публичные торги в счет ликвидации долга, право на преимущественный выкуп доли должно быть соблюдено также. На основании ст. 255 ГК РФ, перед организацией публичных торгов получают согласие от совладельцев.

Читать еще:  Как начислять неустойку по 44ФЗ

Продажа доли в квартире третьим лицам

Важно, чтобы была уверенность в отсутствии претензий со стороны других лиц, владеющих частями данного объекта.

Продавец в данном случае должен составить детальный договор на продажу или покупку объекта недвижимости. В договоре надо обязательно прописать цену вместе с условиями, которые сторона сочтёт наиболее приемлемыми.

Возможность обхода преимущественного права

Преимущественное право на покупку обладает своими особенностями, характеристиками.

  1. Даже при наличии согласия от нескольких владельцев сразу, реализация доли возможна лишь в пользу одного из них.
  2. Данное право недопустимо уступать другим людям.
  3. Дарение не требует соблюдения права преимущественной покупки. Это же касается и ситуаций, когда оформляется завещание.
  4. Данные правила могут стать опорой и для тех, кто отчуждает долю согласно договору мены.
  5. Цена при покупке третьим лицом должна быть не меньше той, что предложена для собственником. Но можно осуществлять продажу по большей стоимости.
  6. Наниматели не обладают правом покупки. Оно даётся только собственникам.

Пример уведомления о продаже.

При совершении подобных сделок могут возникнуть и некоторые сложности.

  • Нельзя выяснить, где находится собственник, согласие или отказ которого необходимо получить.
  • Собственников слишком много. Но правила всё равно надо соблюдать, даже если претендентов 20 и больше.
  • Сначала собственник соглашается, но потом меняет своё решение. В таких ситуациях не обойтись без вмешательства судебных органов.
  • Собственника не стало. В некоторых случаях допустимо предоставление свидетельства о смерти. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Но необходимо подождать шесть месяцев, пока появится наследник, и примет своё имущество.

Что такое имущественный вычет и как его получить, вы узнаете по ссылке.

В таких ситуациях требуется обойти право преимущественной покупки. Этот вопрос легко решить, используя законные методы.

  1. Оформление покупки или продажи с помощью договора дарения.
  2. Можно сначала подарить третьему лицу 1 квадратный метр жилья. А потом продать остальную часть доли, как собственнику.

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Читать еще:  Раздел 2 Учет документов в архиве

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма или телеграммы с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Уведомление для совладельцев о возможности преимущественного выкупа доли, можно оформить и передать через Откроется в новой вкладке.»>нотариуса (у него есть такая услуга). Тогда нотариус самостоятельно, от своего имени, высылает заказные письма всем совладельцам квартиры и фиксирует их ответы или отсутствие таковых.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Читать еще:  Оптимальная численность персонала как ее определить?

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Примечание. Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетний ребенок, то для оформления его отказа от своего преимущественного права, нужно будет не только участие его родителей или законных представителей, но и отдельное разрешение Органов опеки и попечительства (см. подтверждение в разъяснениях Росреестра – Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Особенности

Данное право распространяется только на собственников, нанимателей оно не касается. Также нужно учесть и некоторые другие особенности 2021 года:

  1. Продавец указывает другим дольщикам стоимость своей доли. Если они отказались от покупки, третьему лицу он должен продавать свою часть именно по указанной ранее цене. В противном случае дольщики смогут оспорить сделку.
  2. Такого же правила следует придерживаться и при отчуждении части жилья по договору мены. Не требуется согласие других дольщиков в том случае, если доля передается третьему лицу по завещанию или по договору дарения.
  3. Другому лицу право своей преимущественной покупки дольщик не может передать, это не предусмотрено жилищными и гражданским законодательством.
  4. Если все дольщики желают приобрести часть жилья, владелец реализует ее одному, по своему усмотрению.

Заключение

Срок, в течение которого оформляется отказ от выкупа доли в жилом помещении, дает шанс оперативно подготовить нужные документы и найти стороннего покупателя, выставив объявление об открытой продаже.

Но если согласие в течение 30 дней от всех совладельцев получено не будет, продать свою часть недвижимости будет сложно.

Видео: Отказ от преимущественного права покупки при долевой собственности

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector